Kaution in den Niederlanden: Die 2-Monats-Obergrenze

Die offizielle Regel

Seit dem 1. Juli 2023 sind niederländische Vermieter an eine feste Obergrenze gebunden, wie viel sie als Mietkaution verlangen dürfen, lokal als borg oder waarborgsom bekannt. Laut offizieller Rijksoverheid-Auskunft beträgt das Maximum für jeden Vertrag, der an oder nach diesem Datum unterschrieben wurde, zwei Monatsmieten (kale huur). Die Obergrenze stammt aus dem Wet goed verhuurderschap (Gesetz für gutes Vermieterverhalten), das Artikel 7:261b speziell in das niederländische Bürgerliche Gesetzbuch einfügte, um Kautionspraktiken zu vereinheitlichen, die zuvor stark von Vermieter zu Vermieter variierten.

Zwei Details sind wichtiger, als es zunächst scheint. Erstens basiert die Berechnung allein auf der Miete, nicht auf Ihrer gesamten monatlichen Zahlung. Nebenkosten, Vorauszahlungen und Extras wie eine Stellplatzgebühr sind von der Basis ausgenommen, auf der die Kaution berechnet wird. Zweitens gilt die Obergrenze nicht rückwirkend. Wurde Ihr Vertrag vor dem 1. Juli 2023 unterschrieben, gilt weiterhin die ältere, lockerere Norm, und Vermieter konnten unter diesen älteren Vereinbarungen legal bis zu drei Monatsmieten verlangen.

Ihre Kaution zurückbekommen

Wenn das Mietverhältnis endet, läuft die Uhr sofort. Vermieter haben laut offizieller Auskunft von Volkshuisvesting Nederland grundsätzlich 14 Tage, um die Kaution vollständig zurückzuzahlen, wenn nichts zu verrechnen ist, und bis zu 30 Tage, wenn sie zuerst etwas abziehen müssen. Entscheidend ist, dass das, was ein Vermieter abziehen darf, eine kurze, geschlossene Liste ist, keine allgemeine “was uns gerade einfällt”-Kategorie: ausstehende Miete, ausstehende Nebenkosten, vom Mieter während der Mietzeit verursachte Schäden, und, wo anwendbar, eine Energieleistungsvergütung. Normale Abnutzung durch gewöhnliches Wohnen zählt nicht als Schaden, und auch Verwaltungs- oder Bearbeitungsgebühren sind kein zulässiger Abzug. Bestreitet ein Vermieter den Zustand der Wohnung, liegt die Beweislast bei ihm, nicht bei Ihnen, er muss zeigen, dass der Schaden existiert und dass Sie ihn verursacht haben.

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Was Menschen wirklich falsch verstehen

Der häufigste Fehler ist die Annahme, dass die Huurcommissie, die Stelle, von der die meisten Neuankömmlinge zuerst hören, wenn es um alles Mietbezogene geht, auch die richtige Adresse für eine Beschwerde über eine einbehaltene oder überhöhte Kaution ist. Ist sie nicht. Die Zuständigkeit der Huurcommissie umfasst Streitigkeiten über Mietpreise und WWS-Punkteberechnungen, nicht Kautionen. Eine Kautionsstreitigkeit ist eine zivilrechtliche Angelegenheit, die vor den kantonrechter (Bezirksgericht) gehört, und bei Forderungen bis 25.000 EUR merken niederländische Mietrechtsratgeber wie Rechtfabriek an, dass Sie in der Regel keinen Anwalt benötigen, um die Klage selbst einzureichen. Der empfohlene erste Schritt, bevor es überhaupt in Richtung Gerichtssaal geht, ist einfacher: ein schriftliches Schreiben, das dem Vermieter eine feste 14-Tage-Frist zur Zahlung setzt, was eine Papierspur schafft, falls sich der Fall doch zuspitzt.

Die zweite wiederkehrende Verwechslung ist, dass Mieter unterschätzen, was Gemeinden mittlerweile tun können. Seit das Wet goed verhuurderschap in Kraft trat, betreibt jede Gemeinde eine Meldestelle, bei der Mieter schlechtes Vermieterverhalten melden können, Kautionsverstöße eingeschlossen, und Gemeinden können Verwarnungen oder Bußgelder aussprechen, unabhängig von jeder zivilrechtlichen Klage, die Sie selbst verfolgen. Laut der offiziellen Seite der Gemeinde Den Haag zum Gesetz kann ein erstes Bußgeld bis zu rund 22.500 EUR betragen, bei wiederholten Verstößen innerhalb desselben Zeitraums bis zu rund 90.000 EUR steigend, und diese Beträge werden unter den zugrunde liegenden strafrechtlichen Bußgeldkategorien, auf die sich das Gesetz bezieht, periodisch nach oben angepasst, betrachten Sie sie also eher als Größenordnung denn als feste, unveränderliche Zahl. Eine Gemeindebeschwerde bringt Ihnen Ihr eigenes Geld nicht direkt zurück, setzt aber einen Vermieter unter Druck, wie es eine individuelle Zivilklage allein nicht schafft, und die Einreichung ist kostenlos.

Schritt für Schritt

1. Prüfen Sie zuerst Ihr Vertragsdatum. Wurde vor dem 1. Juli 2023 unterschrieben, gilt die Zwei-Monats-Obergrenze nicht, drei Monatsmieten konnten legal verlangt worden sein.
2. Bestätigen Sie, dass die Kaution allein auf der Grundmiete berechnet wird, nicht auf Ihrer gesamten monatlichen Zahlung einschließlich Nebenkosten oder Stellplatzgebühr.
3. Bewahren Sie ein unterschriebenes Ein- und Auszugsprotokoll auf, idealerweise mit Fotos und Datumsangaben, da die Beweislast für jeden Schadensanspruch beim Vermieter liegt.
4. Verfolgen Sie die 14-Tage- und 30-Tage-Fristen ab dem Tag, an dem das Mietverhältnis endet, und senden Sie ein schriftliches Mahnschreiben, wenn die Frist ohne Kaution und ohne Erklärung verstreicht.
5. Zahlt der Vermieter weiterhin nicht, bringen Sie die Forderung vor den kantonrechter, nicht die Huurcommissie, und erwägen Sie eine parallele Beschwerde bei der Meldestelle Ihrer Gemeinde für gutes Vermieterverhalten, wenn Sie vermuten, dass die ursprüngliche Kaution selbst das gesetzliche Maximum überschritten hat.

Hinweis zur Verlässlichkeit

Diese Seite fasst die allgemeinen niederländischen Kautionsregeln unter dem Wet goed verhuurderschap zusammen, basierend auf offizieller Rijksoverheid- und nationaler Wohnpolitik-Auskunft mit Stand 2026. Es handelt sich nicht um Rechtsberatung. Insbesondere Gemeinde-Bußgeldbeträge werden periodisch indexiert und können zum Zeitpunkt Ihrer Lektüre von den hier genannten abweichen. Bei einer Kautionsstreitigkeit oder einer Überzahlung bestätigen Sie Ihre konkrete Situation vor dem Handeln beim Juridisch Loket, einem qualifizierten Mieterrechtsberater oder der eigenen Meldestelle Ihrer Gemeinde für gutes Vermieterverhalten.