Sozialwohnung ohne Mietpreisbremse: Warum die Kostenmiete trotzdem die schärfere Grenze zieht

Die Rechtslage: Kostenmiete statt Mietpreisbremse

Zu lesen, dass die bundesweit bekannte Mietpreisbremse für die eigene geförderte Wohnung nicht gilt, wirkt beim ersten Moment fast beunruhigend, als hätte der eigene Mieterschutz eine echte Lücke. Tatsächlich zeigt sich bei genauerem Hinsehen ein anderes Bild: kein schwächerer, sondern schlicht ein anderer Mechanismus.

Ihre Miete richtet sich nach der Kostenmiete beziehungsweise, bei jüngeren Förderungen, nach der im Förderbescheid festgelegten Bewilligungsmiete, nicht nach einem Marktvergleich. Die eigene Seite der Landeshauptstadt München zum Fachbereich Wohnen beschreibt eine Sozialwohnung als mit öffentlichen Mitteln geförderten Wohnraum, dessen Miete deutlich unter dem ortsüblichen Niveau liegt: Der Freistaat Bayern oder die Landeshauptstadt selbst finanziert Bauherrn oder Eigentümer und erhält im Gegenzug das Recht, Belegung und Miethöhe für die Dauer der Förderung zu steuern. Ältere Bestände rechnen dabei nach der klassischen Kostenmiete, also nach den tatsächlichen Bewirtschaftungskosten des Gebäudes einschließlich Kapitaldienst, Verwaltung, Instandhaltungsrücklage und einem kleinen Mietausfallwagnis-Zuschlag für Leerstand und Zahlungsausfälle, während neuere, seit 2002 im Rahmen der einkommensorientierten Förderung geförderte Wohnungen die zulässige Miete direkt und pauschaler im Förderbescheid als Bewilligungsmiete festgeschrieben bekommen. Beide Varianten eint dasselbe Prinzip: Ein Gewinn über die tatsächlichen Kosten hinaus ist ausdrücklich nicht zulässig.

Wer eine solche Wohnung in München sucht, durchläuft übrigens nicht den allgemeinen bayerischen Antrag auf einen Wohnberechtigungsschein. Die Stadt weist auf ihrer eigenen Seite ausdrücklich darauf hin, dass dieser landesweite Vordruck in München nicht gilt, stattdessen registrieren Sie sich direkt beim Amt für Wohnen und Migration über das Online-Portal SOWON. Geprüft werden dabei ausschließlich Einkommen, Haushaltsgröße, soziale Dringlichkeit und Aufenthaltsstatus, keine Bonität, der Registrierungsbescheid gilt je nach Einkommensstufe bis zu drei Jahre.

Diese Miet- und Belegungsbindung ist für die gesamte Förderdauer bindend, für beide Seiten, keine vorübergehende Auflage. Die Rechtsauskunft von anwaltonline.com zu Sozialwohnung, Miethöhe und Wohnberechtigungsschein bestätigt, dass Belegungs- und Preisbindung für die gesamte Dauer der öffentlichen Förderung gelten und beide Seiten des Mietverhältnisses binden, Ihr Vermieter kann die Miete also nicht einfach an die lokalen Vergleichswerte anpassen, wie es ein privater Vermieter versuchen könnte.

Die Mietpreisbremse adressiert schlicht ein anderes Problem, genau deshalb greift sie hier nicht. Die Erklärung von anwaltonline.com zur Kostenmiete-Mechanik legt dar, dass im öffentlich geförderten Wohnungsbau nicht die ortsübliche Vergleichsmiete als Bezugsgröße gilt, sondern die tatsächlichen Bewirtschaftungskosten des Objekts, die Miete darf ausschließlich zur Deckung dieser Kosten dienen. Weil Ihre Sozialwohnung ihre Miete also bereits aus der Förderungsvereinbarung bezieht statt aus einem Marktvergleich, ist die Mietpreisbremse für Ihre Situation kein fehlendes, sondern ein schlicht unpassendes Werkzeug, ein anderer, förderungsgebundener Schutz greift stattdessen bereits.

Läuft die Bindungsfrist Ihrer konkreten Wohnung aus, ändert sich die Lage spürbar, und genau darauf lohnt sich Planung. Die Wohnung verliert dann ihren Sozialstatus, eine Berechtigung wird für den Verbleib nicht mehr benötigt, und Ihre bisherige Kostenmiete wird zur neuen Ausgangsmiete für den freien Markt. Erst ab diesem Zeitpunkt greifen die üblichen privaten Marktregeln, einschließlich Mietpreisbremse und allgemeiner Kappungsgrenzen, tatsächlich für Ihre Wohnung.

Wer am Ende den Zuschlag bekommt: Einkommen versus Zahlungsfähigkeit

Es lohnt sich, zwei völlig getrennte Prüfungen auseinanderzuhalten. Die erste Prüfung, die Registrierung beim Amt für Wohnen und Migration, entscheidet ausschließlich anhand von Einkommen, Haushaltsgröße und sozialer Dringlichkeit, ob Sie überhaupt Zugang zum geförderten Wohnungsmarkt bekommen, der wbs-rechner.de-Ratgeber zu Sozialwohnungen und negativer Schufa bestätigt ausdrücklich, dass eine negative Schufa-Auskunft dafür kein gesetzlicher Ablehnungsgrund ist. Die zweite Prüfung folgt erst danach, auf Ebene der konkreten Wohnung: Meldet ein Vermieter eine freie Wohnung, leitet das Amt die am höchsten eingestuften Bewerberhaushalte mit Kontaktdaten weiter, die Wohnungsgesellschaft oder der private Vermieter entscheidet dann selbst, wem tatsächlich vermietet wird, und diese Entscheidung folgt derselben Zahlungsfähigkeitslogik wie jede andere Vermietung. Genau hier kann eine negative Schufa-Auskunft oder eine fehlende Mietschuldenfreiheitsbescheinigung real ins Gewicht fallen, weil auch geförderter Wohnraum verlässlich bezahlt werden muss.

Kaution oder Genossenschaftsanteil: Was in Ihrem Fall gilt

Für eine klassische, WBS-gebundene Sozialwohnung setzt Art. 10 Abs. 5 des Bayerischen Wohnungsbindungsgesetzes der Kaution eine echte Grenze: Eine Sicherheitsleistung darf ausschließlich Ansprüche wegen Beschädigung der Wohnung oder unterlassener Schönheitsreparaturen absichern, nicht rückständige Miete, im Übrigen verweist die Vorschrift schlicht auf § 551 BGB. Eine freie Kaution nach § 551 BGB kennt diese Einschränkung nicht, sie darf gegen jeden Anspruch eingesetzt werden, Mietschulden eingeschlossen, weil das Ausfallrisiko in einer Sozialwohnung ja bereits über den Mietausfallwagnis-Zuschlag in der Kostenmiete eingepreist ist. Eine München-Modell-Wohnung über eine Genossenschaft läuft dagegen komplett anders: Die Wohnungsbaugenossenschaft Wiederaufbau eG beziffert ihren Pflichtanteil derzeit mit 150 Euro pro Anteil, andere Münchner Genossenschaften setzen für die Basismitgliedschaft eher um die 400 bis 1.000 Euro an, dazu kommen bei den meisten Häusern weitere, an Lage und Wohnungsgröße gekoppelte Pflichtanteile, sodass der Gesamtbetrag am Ende oft im niedrigen bis mittleren vierstelligen Bereich liegt. Die iww.de-Fachauskunft zu Genossenschaftsanteilen bestätigt, dass dieser Anteil rechtlich Eigenkapital der Genossenschaft darstellt und deshalb nicht nach Mietrecht, sondern nach dem Genossenschaftsgesetz zurückgezahlt wird, spürbar später als eine gewöhnliche Kautionsrückzahlung.

Schritt für Schritt

1. Verstehen Sie, dass Ihre Sozialwohnung nach der Kostenmiete beziehungsweise Bewilligungsmiete abgerechnet wird, nicht nach der Mietpreisbremse, das ist ein anderer Mechanismus, keine Schutzlücke.
2. Prüfen Sie die konkrete Bindungsfrist Ihrer Wohnung im Förderbescheid oder direkt beim Amt für Wohnen und Migration, sie bestimmt, wie lange die aktuelle Kostenbindung gilt.
3. Erwarten Sie keine Mietpreisbremse-typische Deckelung anhand der Vergleichsmiete, solange die Bindungsfrist läuft, in dieser Zeit zählt allein die Kostenmiete.
4. Klären Sie vorab, ob Ihre Kaution unter Art. 10 Abs. 5 BayWoBindG fällt oder ob Sie stattdessen einen Genossenschaftsanteil zeichnen, die Rückzahlungsregeln unterscheiden sich deutlich.
5. Halten Sie eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung bereit, falls Ihre Bonität ein Thema werden könnte, sie wirkt genau an der Stelle, an der der Vermieter über Ihre konkrete Wohnung entscheidet.
6. Planen Sie das Ende der Bindungsfrist frühzeitig ein, denn ab diesem Zeitpunkt gilt Ihre bisherige Kostenmiete nur noch als Startpunkt für die freie Marktmiete.

Rechtlicher Hinweis

Diese Seite erklärt, Stand Sommer 2026, den allgemeinen Rahmen, der die Kostenmiete beziehungsweise Bewilligungsmiete im deutschen sozialen Wohnungsbau von der Mietpreisbremse unterscheidet. Die Landeshauptstadt München hat im Mai 2025 zudem ein eigenes, kommunales Förderprogramm für sozialen Wohnungsbau beschlossen, weil der Fördertopf des Freistaates Bayern erschöpft war, das ändert am hier beschriebenen Grundmechanismus nichts, zeigt aber, dass sich Förderwege weiterentwickeln. Diese Seite ersetzt keine Rechtsberatung, konkrete Förderbescheide, Bindungsfristen und Kautionsregeln unterscheiden sich von Gebäude zu Gebäude. Klären Sie Ihre individuelle Situation direkt mit dem Amt für Wohnen und Migration oder einer Mietrechtskanzlei.