القضية في برلين حيث أنهى ضجيج الأطفال عقد إيجار فعلا: ما وجدته المحكمة
حكم حقيقي في برلين يُظهر بالضبط أين يتوقف التسامح القانوني مع ضجيج الأطفال. في قرار محكمة برلين الإقليمية بتاريخ 30 يوليو 2021 (رقم القضية 65 S 104/21), أُنهي عقد إيجار أسرة في نويكولن بعد أن استمر صراخ أطفالها وشجارهم وصفق أبوابهم بعد الساعة 22:00 لأشهر, من أكتوبر 2018 حتى مارس 2019, رغم ثلاثة تحذيرات رسمية منفصلة, وتذكر بعض عروض القضية أيضا لغة مهينة تجاه جار وبصقا في بئر الدرج المشترك, ما يعني أن هذه لم تكن أبدا قضية عن ضجيج طفل عادي بحت. حكمت محكمة برلين المحلية في نويكولن لصالح المالك أولا, وأيدتها محكمة برلين الإقليمية في الاستئناف, معتبرة أن الإنهاء العادي قائم بحد ذاته بموجب المادة 573 الفقرة 2 رقم 1 من BGB حتى بمعزل عن الإنهاء الفوري. هذا لا يغيّر القاعدة العامة: بموجب المادة 543 الفقرة 3 من BGB, لا يزال المالك بحاجة إلى تحذير موثَّق (Abmahnung) أولا, ثم مخالفة متكررة تتبعه عن قرب, وهو الشرط نفسه الذي استخدمته أحكام على مستوى البلاد مثل حكم محكمة Bad Kreuznach الإقليمية (رقم القضية 1 S 21/01) لإسقاط إنهاءات سابقة لأوانها في أماكن أخرى من ألمانيا. شكّلت محاكم برلين فعليا هذه المسألة القانونية من اتجاهين, لا اتجاه واحد فقط. نزاع أقدم بكثير في برلين, مستأجرة في تيرغارتن اشتكت من دوس ثقيل وصراخ من الأسرة في الطابق العلوي, وصل إلى المحكمة الفدرالية العليا (رقم القضية VIII ZR 226/16) ووضع عتبة الإثبات التي لا تزال أي شكوى ضجيج في ألمانيا بحاجة إلى تجاوزها اليوم, وصف عام لنوع الاضطراب وتوقيته وتكراره, لا سجلا دقيقا لحظة بلحظة. إذا كنتم تواجهون تحذيرا أو إشعار إنهاء مرتبطا بضجيج أطفالكم, فإن جمعية المستأجرين في برلين, التي تأسست عام 1888 وتضم أكثر من 190,000 عضو وهي أكبر جمعية مستأجرين في ألمانيا, مُهيّأة لتقديم المشورة بشأن هذا تحديدا.
ما حدث فعليا في قضية الإنهاء الخاصة ببرلين
تذكر معظم الشروح لهذا الموضوع حكم برلين في جملة واحدة, خسرت أسرة عقد إيجارها بسبب صراخ وصفق أبواب, ثم تنتقل. القضية الفعلية تستحق أكثر من ذلك, لأنها تُظهر بالضبط ما يجب أن يكون صحيحا قبل أن تسمح محكمة ألمانية لمالك بإنهاء عقد إيجار أسرة بسبب ضجيج أطفالها, وهو معيار أعلى مما يوحي به ملخص عابر.
بين أكتوبر 2018 ومارس 2019, كانت أسرة تستأجر شقة في برلين نويكولن موضوع شكاوى متكررة من جيران في المبنى. شملت الاضطرابات مشاجرات صاخبة وصراخا وصياحا من الأطفال, إلى جانب صفق الأبواب, يتكرر تحديدا خلال ساعات الهدوء الليلية التي تبدأ عند 22:00. لم يكن هذا أسبوعا سيئا واحدا. أصدر المالك ثلاثة تحذيرات رسمية منفصلة على مدار النزاع, ووفقا لعروض القضية, لم يتغير السلوك بشكل ملموس بعدها. تصف بعض الروايات الأكثر تفصيلا للقضية أيضا سلوكا تجاوز الأطفال, ملاحظات مهينة موجهة لجار وفي مناسبة واحدة على الأقل بصق في بئر الدرج المشترك, وهذا مهم لأنه يعني أن سلوك الأسرة العام, لا مجرد ضجيج طفل لا يمكن تجنبه, كان جزءا مما وازنته المحكمة.
أنهى المالك عقد الإيجار بأثر فوري, وكحل احتياطي, عبر إنهاء عادي بموجب المادة 573 الفقرة 2 رقم 1 من BGB. لم يغادر المستأجرون طوعا, ووصلت القضية إلى إجراءات الإخلاء. حكمت محكمة برلين المحلية في نويكولن لصالح المالك. في الاستئناف, أكدت محكمة برلين الإقليمية القرار في 30 يوليو 2021 (رقم القضية 65 S 104/21), وتعليلها هو الجزء الذي يستحق قراءة متأنية: أعادت المحكمة تأكيد أن ضجيج الأطفال محظيّ قانونيا كقاعدة عامة, لكنها رأت أن شرط التسامح هذا ليس بلا حدود. حيث كان يمكن واقعيا الحفاظ على ساعات الهدوء الليلية عبر إشراف البالغين, ولم يحدث ذلك, عاملت المحكمة الاضطراب المتكرر كمخالفة حقيقية وقابلة للتجنب لواجب المستأجرين في مراعاة جيرانهم, لا سمة لا يمكن تجنبها من تربية الأطفال في شقة. الإنهاء العادي, وجدت المحكمة, كان سيصمد بحد ذاته حتى بمعزل عن الفوري.
صورة بعدسة Julia Bataeva عبر Pexels
العتبة الفدرالية التي لا يزال كل مالك بحاجة إلى تجاوزها
لا شيء من هذا يعني أن محاكم برلين خفّضت بهدوء سقف إنهاء عقد إيجار أسرة بسبب الضجيج. لا تزال المادة 543 الفقرة 3 من BGB تضع الحد الإجرائي نفسه على مستوى البلاد: يتطلب الإنهاء الفوري عموما تحذيرا موثَّقا (Abmahnung) أولا, تحذيرا رسميا يمنح المستأجرين فرصة حقيقية لتصحيح المشكلة, يتبعه مخالفة متكررة قريبة زمنيا من التحذير والإنهاء نفسه. تخطّوا هذا التسلسل, ويبقى الإنهاء عرضة للطعن مهما بلغ الضجيج فعليا من الشدة.
| المحكمة والقضية | ما حدث | النتيجة |
|---|---|---|
| محكمة Bad Kreuznach الإقليمية, رقم 1 S 21/01 | سعى المالك للإنهاء بسبب دوس وقفز وصفق أبواب اعتيادي | أُسقط الإنهاء, وُصف بأنه سمة لا يمكن تجنبها من الطفولة |
| محكمة Wuppertal الإقليمية, رقم 16 S 25/08 | لعب عرضي لطفل بعمر خمس سنوات في فناء مشترك | لم توجد أي مخالفة لعقد الإيجار إطلاقا |
| محكمة Hannover الإقليمية, رقم 19 S 88/14 | ضجيج أطفال امتد جزئيا إلى ساعات ليلية لفترة طويلة | أُيّد الإنهاء, رغم أن عدة معلقين قانونيين يعتبرونه حالة شاذة |
| محكمة برلين الإقليمية, رقم 65 S 104/21 | صراخ وشجار وصفق أبواب بعد 22:00 عبر ثلاثة تحذيرات تم تجاهلها, إضافة إلى شتائم وبصق في الممر | أُيّد إنهاء فوري وإنهاء عادي منفصل معا |
| المحكمة الفدرالية العليا, رقم VIII ZR 226/16 (تيرغارتن) | دوس ثقيل وشجارات أسرية من أسرة جارة في الطابق العلوي | ليس حكم إنهاء, وضع معيار الإثبات لتسجيل شكوى ضجيج |
النمط ثابت في كل حالة من هذه: ليس مستوى ديسيبل محددا أو عمر الأطفال أبدا ما يحسم القضية, بل ما إذا كان الضجيج من النوع العادي الذي لا يمكن تجنبه في طفولة طبيعية, أو نمطا موثَّقا استمر رغم فرصة حقيقية لإصلاحه.
محاكم برلين شكّلت فعليا طرفي هذه المسألة
ما يجعل اجتهاد برلين الخاص يستحق نظرة أقرب ليس فقط إنهاء نويكولن, بل أن محاكم برلين تناولت هذه المسألة من زاويتين مختلفتين كليا, تفصل بينهما سنوات. تُحدّد قضية نويكولن أين يقع الحد الخارجي للتسامح. نزاع أقدم بكثير وغير مرتبط في برلين يُحدّد ما يجب إثباته فعليا لتُؤخَذ شكوى ضجيج على محمل الجد أصلا, ويمتد أثره إلى أبعد من برلين بكثير.
بدأت تلك القضية الأقدم بمستأجرة في مبنى شقق بتيرغارتن, اضطرب هدوء طابقها السفلي بعد انتقال أسرة بطفلين صغيرين للسكن فوقها. وصفت دوسا ثقيلا وقفزا وطرقعة وصراخا, إلى جانب شجارات أسرية صاخبة وعدوانية, تستمر أحيانا من ساعة إلى أربع ساعات وتتكرر عدة مرات يوميا, بصوت عال بما يكفي, قالت, ليبقى مسموعا حتى مع سدادات الأذن. تابعت مطالبة بتخفيض الإيجار, طالبة بخفض 50 بالمئة من الإيجار إلى جانب استرداد المبالغ المدفوعة أصلا, ووصل النزاع في النهاية إلى المحكمة الفدرالية العليا (رقم القضية VIII ZR 226/16). لم يتعلق حكم المحكمة الفدرالية الفعلي بما إذا كان ذلك الضجيج المحدد قد تجاوز خطا قانونيا, بل تناول شيئا أكثر عملية: كم تفصيل يحتاج المستأجر تدوينه كتابيا ليُؤخَذ اضطراب متكرر كهذا على محمل الجد أصلا. كانت إجابة المحكمة أن وصفا عاما, نوع الاضطراب, ومتى يحدث تقريبا, وكم يستمر, وكم مرة, كافٍ. لا يحتاج أحد إلى الاحتفاظ بسجل دقيق لحظة بلحظة ليُسمَع.
قراءة القضيتين معا تغطي الشكل العملي لنزاع حول ضجيج الأطفال من البداية إلى النهاية: يضع حكم تيرغارتن عتبة الإثبات لتوثيق شكوى بمصداقية, ويُظهر حكم نويكولن ما يجب أن يكون صحيحا, أشهر من اضطراب موثَّق ومتكرر عبر تحذيرات رسمية تم تجاهلها, قبل أن يدعم ذلك التوثيق فعليا إنهاء عقد إيجار شخص ما.
من تتصلون به فعليا في برلين
إذا كنتم والدين تلقيتما تحذيرا (Abmahnung), أو أسوأ, إشعار إنهاء مرتبطا بضجيج أطفالكم, فإن جمعية المستأجرين في برلين هي الجمعية التي ينتهي إليها معظم القادمين الجدد في برلين. تأسست عام 1888, وتضم أكثر من 190,000 عضو, وهي أكبر جمعية مستأجرين في ألمانيا بفارق معتبر. تُقدّم استشارات قانونية شخصية في مواقع متعددة عبر المدينة, وخط استشارة هاتفي, ويمكنها مراجعة ما إذا كان الإنهاء الذي تلقيتموه قد اتبع فعلا التسلسل المطلوب من تحذير ثم مخالفة متكررة بموجب المادة 543 الفقرة 3 من BGB, بدلا من القفز مباشرة إلى الإخلاء. بالنظر إلى مدى تحديد الوقائع واستمرارها قبل أن يصمد إنهاء نويكولن في المحكمة, ثلاثة تحذيرات منفصلة, أشهر من اضطراب موثَّق, وسلوك تجاوز الأطفال أنفسهم, نادرا ما تكون رسالة تحذير واحدة الكلمة الأخيرة, ويستحق فعلا أن يراجع أحدهم وضعكم قبل افتراض غير ذلك.
خطوة بخطوة
- إذا وصل تحذير (Abmahnung) بشأن ضجيج أطفالكم, ردّوا عليه كتابيا بدلا من تركه دون رد, الإقرار بالمخاوف ووصف خطوات ملموسة تتخذونها هو بالضبط نوع السجل الذي يفصل الضجيج العادي عن النمط الذي يصفه حكم نويكولن.
- احتفظوا بسجلكم الخاص لما يحدث فعليا, أوقات النوم, أي خطوات مُتخذة, والتواريخ, يؤكد حكم تيرغارتن أن المحاكم لا تحتاج سجلا جنائيا دقيقا, لكن سجلا عاما ومؤرَّخا يحمل وزنا حقيقيا في الحالتين.
- إذا وصل إشعار إنهاء دون تحذير موثَّق ومخالفة متكررة قريبة زمنيا, اعترضوا كتابيا فورا, الشرط الإجرائي بموجب المادة 543 الفقرة 3 من BGB هو بالضبط ما يميل لإبطال إنهاء صدر بتسرع.
- لا تفترضوا أن ضجيجا خارجيا أو نهاريا عرضيا يحمل أي شيء يشبه المخاطرة التي انطوت عليها قضية نويكولن, ذلك الحكم قام على أشهر من اضطراب ليلي عبر تحذيرات متكررة تم تجاهلها, لا لعب عادي.
- إذا كان نمط حقيقي من الشكاوى يتراكم ضدكم, خذوه على محمل الجد بدلا من تجاهله, صمد إنهاء أسرة نويكولن تحديدا لأن ثلاث فرص حقيقية لتغيير المسار مرت دون استجابة.
- أحضروا أي تحذير أو إشعار إنهاء ساري المفعول إلى جمعية المستأجرين في برلين فورا, بدلا من افتراض أن رسالة واحدة قررت النتيجة أصلا.
ملاحظة الامتثال
تشرح هذه الصفحة الإطار القانوني العام حول ضجيج الأطفال وإنهاء عقد الإيجار بموجب قانون الإيجار الألماني, بما في ذلك حكمين حقيقيين لمحاكم برلين, لكنها ليست استشارة قانونية, وتعتمد النتائج بشدة على الوقائع الموثَّقة لقضية محددة. لوضعكم الخاص, خصوصا إذا تلقيتم تحذيرا رسميا (Abmahnung) أو إشعار إنهاء, تواصلوا مع جمعية المستأجرين في برلين أو محام متخصص في قانون الإيجار فورا.
الأسئلة الشائعة والأخطاء الشائعة
ماذا حدث فعليا في قضية برلين حيث أُيّد إنهاء بسبب ضجيج الأطفال؟
أسرة تستأجر في نويكولن أبلغ جيرانها عن صراخ أطفالها وشجارهم وصفق الأبواب, مستمرا بعد ساعة الهدوء 22:00, خلال فترة من أكتوبر 2018 حتى مارس 2019. أصدر المالك ثلاثة تحذيرات رسمية منفصلة, ولم تتوقف الاضطرابات. تسجل بعض عروض القضية المفصّلة أيضا سلوكا يتجاوز الأطفال أنفسهم, لغة مهينة موجهة لجار وبصقا في بئر الدرج المشترك, لذا لم تكن هذه أبدا قضية عن ضجيج طفل عادي منعزل. حكمت محكمة برلين المحلية في نويكولن لصالح المالك, وأكدت محكمة برلين الإقليمية ذلك الحكم في الاستئناف في 30 يوليو 2021 (رقم القضية 65 S 104/21), ووجدت أن مخالفة المستأجرين المتكررة والقابلة للتجنب لواجب المراعاة تجاه الجيران تبرر إنهاء العقد.
هل الجري واللعب العادي نهارا هو نفس نوع الضجيج الذي أدى إلى ذلك الإنهاء في برلين؟
لا, وهذا التمييز هو بالضبط ما يقوم عليه الحكم. حرصت محكمة برلين الإقليمية على وصف ضجيج الأطفال بأنه محظيّ عموما بموجب القانون الألماني, مستشهدة بنوع اختبار العوامل المتعددة نفسه الذي تستخدمه محاكم أخرى على مستوى البلاد: نوع الضجيج وجودته, توقيته ومدته, عمر الأطفال وصحتهم, وما إذا كان يمكن تجنبه واقعيا عبر إشراف الوالدين. ما رجّح كفة هذه القضية تحديدا لم يكن وجود الضجيج, بل نمط اضطرابات ليلية استمر لأشهر, عبر ثلاثة تحذيرات تم تجاهلها, متجاوزا بكثير النقطة التي كان ينبغي أن يتوقف عندها تدخل البالغين. مساء صاخب واحد, أو لعب نهاري عادي, ليس النمط الذي يصفه هذا الحكم, وهو ليس قريبا على الإطلاق مما حمته محكمة Bad Kreuznach الإقليمية (رقم القضية 1 S 21/01) في مكان آخر, واصفة الدوس المعتاد وصفق الأبواب بأنه تعبير لا يمكن تجنبه عن الحياة.
سمعت أن برلين لديها أيضا قضية عن مدى تفصيل شكوى الضجيج المطلوب. هل يؤثر ذلك أيضا على إنهاء كهذا؟
إنه نزاع أقدم ومنفصل فعلا في برلين, ويهم من جانب الإثبات في أي قضية, بما فيها الإنهاء. اشتكت مستأجرة في شقة بتيرغارتن لمالكها من دوس ثقيل وقفز وشجارات أسرية صاخبة من الأسرة التي تسكن فوقها, تستمر أحيانا من ساعة إلى أربع ساعات عدة مرات يوميا, ورفعت مطالبة بتخفيض الإيجار وصلت في النهاية إلى المحكمة الفدرالية العليا (رقم القضية VIII ZR 226/16). لم يتعلق حكم المحكمة الفدرالية بما إذا كان ذلك الضجيج المحدد قد تجاوز خطا قانونيا, بل تناول شيئا أكثر عملية: كم من التفصيل يحتاج المستأجر أو المالك كتابته ليؤخذ اضطراب متكرر كهذا على محمل الجد أصلا. كانت إجابة المحكمة أن وصفا عاما, نوع الاضطراب, ومتى يحدث تقريبا, وكم يستمر, وكم مرة, كافٍ ليُسمع في المحكمة. لا يحتاج أحد إلى الاحتفاظ بسجل دقيق لحظة بلحظة ليُسمَع.
إذا تلقيت تحذيرا أو إشعار إنهاء في برلين بسبب ضجيج أطفالي, من يمكنه مساعدتي فعلا؟
جمعية المستأجرين في برلين هي نقطة البداية الواضحة, تأسست عام 1888, وتضم أكثر من 190,000 عضو, وهي أكبر جمعية مستأجرين في ألمانيا بفارق كبير. تُدير استشارات شخصية في عدة مواقع عبر المدينة, وخط استشارة هاتفي, ويمكنها مراجعة ما إذا كان الإنهاء الذي تلقيتموه قد اتبع فعلا تسلسل التحذير ثم المخالفة المتكررة المطلوب بموجب المادة 543 الفقرة 3 من BGB, بدلا من افتراض أن إشعارا يعني النهاية. بالنظر إلى مدى تحديد الوقائع التي كان يجب أن تكون صحيحة قبل أن يصمد إنهاء نويكولن أمام المحكمة, ثلاثة تحذيرات, أشهر من اضطراب موثَّق, وسلوك يتجاوز الأطفال أنفسهم, يستحق فعلا أن يراجع أحدهم وضعكم الخاص بدلا من افتراض الأسوأ من رسالة تحذير واحدة.