Берлинское дело, где детский шум действительно прекратил действие договора аренды: что установил суд

Что на самом деле произошло в собственном берлинском деле о расторжении

Большинство объяснений на эту тему упоминают берлинское решение одним предложением, семья потеряла аренду из-за криков и хлопанья дверями, и двигаются дальше. Реальное дело заслуживает большего, потому что оно показывает именно то, что должно быть правдой, прежде чем немецкий суд позволит арендодателю прекратить аренду семьи из-за шума их детей, и это более высокая планка, чем подсказывает беглое изложение.

Между октябрем 2018 и мартом 2019 года семья, арендовавшая квартиру в Берлин-Нойкельне, стала объектом повторных жалоб от соседей в доме. Нарушения включали громкие ссоры, крики и возгласы детей, а также хлопанье дверями, регулярно повторявшееся именно в ночные тихие часы, начинающиеся в 22:00. Это была не одна плохая неделя. Арендодатель выдал три отдельных формальных предупреждения в ходе этого спора, и, согласно описаниям дела, поведение существенно не изменилось после этого. Некоторые более подробные описания дела также описывают поведение, выходившее за пределы детей, оскорбительные замечания в адрес соседки и, по крайней мере один раз, плевки в общем подъезде, что имеет значение, поскольку означает, что общее поведение домохозяйства, а не только неизбежный шум ребенка, входило в то, что взвешивал суд.

Арендодатель расторг договор аренды и с немедленным действием, и, в качестве запасного варианта, через обычное расторжение по § 573 абзацу 2 № 1 BGB. Арендаторы не выехали добровольно, и дело перешло к процедуре выселения. Amtsgericht Berlin-Neukölln вынес решение в пользу арендодателя. В апелляции Landgericht Berlin подтвердил решение 30 июля 2021 года (дело 65 S 104/21), и именно его обоснование стоит прочитать внимательно: суд повторно подтвердил, что детский шум как общее правило юридически привилегирован, но признал, что это требование терпимости не безгранично. Там, где ночные тихие часы реалистично можно было соблюдать через надзор взрослых, и этого не произошло, суд расценил повторное нарушение как настоящее, избегаемое нарушение обязанности арендаторов считаться с соседями, а не как неизбежную черту воспитания детей в квартире. Обычное расторжение, установил суд, устояло бы самостоятельно даже отдельно от немедленного.

Фото Julia Bataeva на Pexels

Федеральный порог, который арендодателю все равно нужно преодолеть

Ничто из этого не означает, что берлинские суды тихо снизили планку для прекращения аренды семьи из-за шума. § 543 абзац 3 BGB все равно устанавливает тот же процедурный пол по всей стране: немедленное расторжение, как правило, сначала требует задокументированной Abmahnung, формального предупреждения, дающего арендаторам реальную возможность исправить проблему, за которым следует повторное нарушение, тесно связанное по времени и с предупреждением, и с самим расторжением. Пропустите эту последовательность, и расторжение остается уязвимым, сколь бы громко все на самом деле ни стало.

Закономерность держится в каждом из этих случаев: решение никогда не определяет конкретный уровень децибел или возраст детей, оно определяет, был ли шум обычным, неизбежным типом нормального детства, или задокументированной закономерностью, сохранявшейся несмотря на реальный шанс это исправить.

Берлинские суды фактически сформировали оба конца этого вопроса

Что делает собственную судебную практику Берлина заслуживающей внимания, так это не только нойкельнское расторжение, а то, что берлинские суды подошли к этому вопросу с двух совершенно разных углов, с разницей в годы. Нойкельнское дело определяет, где лежит внешняя граница терпимости. Гораздо более старый, несвязанный берлинский спор определяет, что вам на самом деле нужно доказать, чтобы суд вообще серьезно отнесся к жалобе на шум, и его влияние выходит далеко за пределы Берлина.

То раннее дело началось с арендатора в многоквартирном доме в Тиргартене, чей покой на нижнем этаже нарушился после того, как над ней поселилась семья с двумя маленькими детьми. Она описывала тяжелый топот, прыжки, дребезжание и крики, а также громкие, агрессивные семейные ссоры, иногда длившиеся от одного до четырех часов и повторявшиеся несколько раз в день, настолько громкие, что, по ее словам, оставались слышны даже с берушами в ушах. Она подала требование о снижении арендной платы, добиваясь пятидесятипроцентного снижения вместе с возвратом уже уплаченных сумм, и спор в итоге дошел до Bundesgerichtshof (дело VIII ZR 226/16). Фактическое решение федерального суда касалось не того, переступал ли этот конкретный шум правовую черту, оно касалось кое-чего более практического: сколько деталей арендатор должен изложить письменно, чтобы повторяющуюся жалобу на шум вообще восприняли всерьез. Ответ суда заключался в том, что общего описания, типа нарушения, примерно когда оно происходит, как долго длится и как часто, достаточно. Никому не нужно вести поминутный журнал, чтобы быть услышанным.

Взятые вместе, два берлинских дела охватывают практическую форму спора о детском шуме от начала до конца: решение из Тиргартена устанавливает доказательный порог для достоверного документирования жалобы, а нойкельнское решение показывает, что должно быть правдой, месяцы задокументированного, повторяющегося нарушения несмотря на проигнорированные формальные предупреждения, прежде чем эта документация действительно поддержит прекращение чьей-то аренды.

К кому на самом деле обращаться в Берлине

Если вы родитель, получивший Abmahnung или, хуже, уведомление о расторжении, связанное с шумом ваших детей, Berliner Mieterverein - ассоциация, к которой в итоге обращается большинство новоприбывших в Берлине. Она основана в 1888 году и, с более чем 190 000 членов, является крупнейшей ассоциацией арендаторов Германии со значительным отрывом. Она предлагает личные юридические консультации в нескольких местах по городу, телефонную линию консультаций и может проверить, действительно ли полученное вами расторжение прошло необходимую последовательность предупреждения-затем-повторного нарушения по § 543 абзацу 3 BGB, а не сразу перешло к выселению. Учитывая, насколько конкретными и продолжительными должны были быть факты, прежде чем нойкельнское расторжение устояло в суде, три отдельных предупреждения, месяцы задокументированных нарушений и поведение вне самих детей, одно предупредительное письмо редко бывает последним словом, и стоит дать кому-то проверить вашу собственную ситуацию, прежде чем считать иначе.

Шаг за шагом

1. Если приходит Abmahnung о шуме ваших детей, отвечайте на него письменно, а не оставляйте без внимания, признание озабоченности и описание конкретных шагов, которые вы предпринимаете, это именно тот тип записи, что отличает обычный шум от закономерности, которую описывает нойкельнское решение.
2. Ведите собственный учет того, что на самом деле происходит, времени отхода ко сну, предпринятых шагов и дат, решение из Тиргартена подтверждает, что судам не нужен криминалистический журнал, но общий, датированный учет имеет реальный вес в любом случае.
3. Если уведомление о расторжении приходит без задокументированного предупреждения и тесно связанного повторного нарушения, оспорьте это письменно немедленно, процедурное требование по § 543 абзацу 3 BGB - это именно то, что обычно делает недействительным поспешно выданное расторжение.
4. Не предполагайте, что случайный уличный или дневной шум несет что-то подобное риску, связанному с нойкельнским делом, то решение держалось на месяцах ночных нарушений несмотря на повторные проигнорированные предупреждения, а не на обычной игре.
5. Если против вас формируется настоящая закономерность жалоб, отнеситесь к этому серьезно, а не отмахивайтесь, расторжение нойкельнской семьи устояло именно потому, что три реальных шанса изменить курс остались без ответа.
6. Принесите действующую Abmahnung или уведомление о расторжении в Berliner Mieterverein немедленно, а не предполагайте, что одно письмо уже определило результат.

Примечание о соответствии

Эта страница объясняет общую правовую структуру вокруг детского шума и расторжения договора аренды по немецкому арендному праву, включая два реальных берлинских судебных решения, но это не юридическая консультация, а результаты сильно зависят от задокументированных фактов конкретного дела. Относительно вашей собственной ситуации, особенно если вы получили формальную Abmahnung или уведомление о расторжении, немедленно обратитесь в Berliner Mieterverein или к адвокату по арендному праву.