Берлінська справа, де дитячий шум справді припинив дію договору оренди: що встановив суд

Що насправді сталося у власній берлінській справі про розірвання

Більшість пояснень на цю тему згадують берлінське рішення одним реченням, родина втратила оренду через крики й грюкання дверима, і рухаються далі. Реальна справа заслуговує на більше, бо вона показує саме те, що має бути правдою, перш ніж німецький суд дозволить орендодавцю припинити оренду родини через шум їхніх дітей, і це вища планка, ніж підказує побіжний виклад.

Між жовтнем 2018 і березнем 2019 року родина, що орендувала квартиру в Берлін-Нойкельні, стала об’єктом повторних скарг від сусідів у будинку. Порушення включали гучні сварки, крики й вигуки дітей, а також грюкання дверима, що регулярно повторювалося саме в нічні тихі години, які починаються о 22:00. Це не був один поганий тиждень. Орендодавець видав три окремі формальні попередження протягом цього спору, і, за описами справи, поведінка суттєво не змінилася після цього. Деякі детальніші описи справи також описують поведінку, що виходила за межі дітей, образливі зауваження на адресу сусідки й, принаймні одного разу, плювання в спільному під’їзді, що має значення, бо означає, що загальна поведінка домогосподарства, а не лише неминучий шум дитини, входила в те, що зважував суд.

Орендодавець розірвав договір оренди і з негайною дією, і, як запасний варіант, через звичайне розірвання за § 573 абзацом 2 № 1 BGB. Орендарі не виїхали добровільно, і справа перейшла до процедури виселення. Amtsgericht Berlin-Neukölln виніс рішення на користь орендодавця. В апеляції Landgericht Berlin підтвердив рішення 30 липня 2021 року (справа 65 S 104/21), і саме його обґрунтування варте уважного прочитання: суд повторно підтвердив, що дитячий шум як загальне правило юридично привілейований, але визнав, що ця вимога терпимості не безмежна. Там, де нічні тихі години реалістично можна було дотримуватися через нагляд дорослих, і цього не сталося, суд розцінив повторне порушення як справжнє, уникне порушення обов’язку орендарів зважати на сусідів, а не як неминучу рису виховання дітей у квартирі. Звичайне розірвання, встановив суд, встояло б самостійно навіть окремо від негайного.

Фото Julia Bataeva на Pexels

Федеральний поріг, який орендодавцю все одно потрібно подолати

Ніщо з цього не означає, що берлінські суди тихо знизили планку для припинення оренди родини через шум. § 543 абзац 3 BGB все одно встановлює ту саму процедурну підлогу по всій країні: негайне розірвання, як правило, спочатку потребує задокументованої Abmahnung, формального попередження, що дає орендарям реальну можливість виправити проблему, за яким слідує повторне порушення, тісно пов’язане в часі і з попередженням, і з самим розірванням. Пропустіть цю послідовність, і розірвання лишається вразливим, хоч би наскільки гучно все насправді стало.

Закономірність тримається в кожному з цих випадків: рішення ніколи не визначає конкретний рівень децибел чи вік дітей, воно визначає, чи був шум звичайним, неминучим типом нормального дитинства, чи задокументованою закономірністю, що зберігалася попри реальний шанс це виправити.

Берлінські суди фактично сформували обидва кінці цього питання

Що робить власну судову практику Берліна вартою уваги, так це не лише нойкельнське розірвання, а те, що берлінські суди підійшли до цього питання з двох цілком різних кутів, з різницею в роки. Нойкельнська справа визначає, де лежить зовнішня межа терпимості. Набагато старіший, непов’язаний берлінський спір визначає, що вам насправді потрібно довести, щоб суд взагалі серйозно поставився до скарги на шум, і його вплив виходить далеко за межі Берліна.

Та рання справа почалася з орендарки в багатоквартирному будинку в Тіргартені, чий спокій на нижньому поверсі порушився після того, як над нею оселилася родина з двома малими дітьми. Вона описувала важкий тупіт, стрибки, брязкіт і крики, а також гучні, агресивні сімейні сварки, що іноді тривали від однієї до чотирьох годин і повторювалися кілька разів на день, настільки гучні, що, за її словами, залишалися чутними навіть із затичками у вухах. Вона подала вимогу про зниження орендної плати, прагнучи п’ятдесятивідсоткового зниження разом із поверненням уже сплачених сум, і спір зрештою дійшов до Bundesgerichtshof (справа VIII ZR 226/16). Фактичне рішення федерального суду стосувалося не того, чи переступав цей конкретний шум правову межу, воно стосувалося дечого практичнішого: скільки деталей орендар має викласти письмово, щоб повторну скаргу на шум взагалі сприйняли серйозно. Відповідь суду полягала в тому, що загального опису, типу порушення, приблизно коли воно трапляється, як довго триває й наскільки часто, достатньо. Нікому не потрібно вести хвилинний журнал, щоб бути почутим.

Разом узяті, дві берлінські справи охоплюють практичну форму спору про дитячий шум від початку до кінця: рішення з Тіргартена встановлює доказовий поріг для достовірного документування скарги, а нойкельнське рішення показує, що має бути правдою, місяці задокументованого, повторюваного порушення попри проігноровані формальні попередження, перш ніж ця документація дійсно підтримає припинення чиєїсь оренди.

До кого насправді звертатися в Берліні

Якщо ви батько чи мати, що отримали Abmahnung або, гірше, повідомлення про розірвання, пов’язане з шумом ваших дітей, Berliner Mieterverein - асоціація, до якої зрештою звертається більшість новоприбулих у Берліні. Вона заснована 1888 року і, з понад 190 000 членів, є найбільшою асоціацією орендарів Німеччини зі значним відривом. Вона пропонує особисті юридичні консультації в кількох місцях по місту, телефонну лінію консультацій і може перевірити, чи справді отримане вами розірвання пройшло необхідну послідовність попередження-потім-повторного порушення за § 543 абзацом 3 BGB, а не одразу перейшло до виселення. Враховуючи, наскільки конкретними й тривалими мали бути факти, перш ніж нойкельнське розірвання встояло в суді, три окремі попередження, місяці задокументованих порушень і поведінка поза самими дітьми, один попереджувальний лист рідко буває останнім словом, і варто дати комусь перевірити вашу власну ситуацію, перш ніж вважати інакше.

Крок за кроком

1. Якщо приходить Abmahnung про шум ваших дітей, відповідайте на нього письмово, а не залишайте без уваги, визнання занепокоєння й опис конкретних кроків, яких ви вживаєте, це саме той тип запису, що відрізняє звичайний шум від закономірності, яку описує нойкельнське рішення.
2. Ведіть власний облік того, що насправді відбувається, часу відходу до сну, вжитих кроків і дат, рішення з Тіргартена підтверджує, що судам не потрібен криміналістичний журнал, але загальний, датований облік має справжню вагу в будь-якому разі.
3. Якщо повідомлення про розірвання приходить без задокументованого попередження й тісно пов’язаного повторного порушення, оскаржте це письмово негайно, процедурна вимога за § 543 абзацом 3 BGB - це саме те, що зазвичай робить недійсним поспішно видане розірвання.
4. Не припускайте, що випадковий вуличний чи денний шум несе щось подібне до ризику, пов’язаного з нойкельнською справою, те рішення трималося на місяцях нічних порушень попри повторні проігноровані попередження, а не на звичайній грі.
5. Якщо проти вас формується справжня закономірність скарг, поставтеся до цього серйозно, а не відмахуйтеся, розірвання нойкельнської родини встояло саме тому, що три реальні шанси змінити курс лишилися без відповіді.
6. Принесіть чинну Abmahnung чи повідомлення про розірвання до Berliner Mieterverein негайно, а не припускайте, що один лист уже визначив результат.

Примітка про відповідність

Ця сторінка пояснює загальну правову структуру навколо дитячого шуму й розірвання договору оренди за німецьким орендним правом, включно з двома реальними берлінськими судовими рішеннями, але це не юридична консультація, а результати сильно залежать від задокументованих фактів конкретної справи. Щодо вашої власної ситуації, особливо якщо ви отримали формальну Abmahnung чи повідомлення про розірвання, негайно зверніться до Berliner Mieterverein чи адвоката з орендного права.