Отримали Eigenbedarfskündigung у Берліні? Клауза труднощів насправді виграє справи прямо зараз

Офіційне правило

Ринок оренди Берліна достатньо тісний, що отримання Eigenbedarfskündigung, розірвання, тому що ваш орендодавець чи близький родич справді хоче в’їхати у квартиру самі, піднімає негайне, дуже практичне питання, з яким родинам у менш стиснутих містах рідко доводиться стикатися так гостро: куди б ви насправді пішли. Це питання виявляється важливим юридично, не лише практично, і берлінські суди трактують його як центральне.

За § 574 BGB, ви можете заперечити проти розірвання і вимагати продовження оренди, якщо її закінчення стало б труднощами для вас, вашої родини, чи іншого члена домогосподарства, тими, що не виправдані навіть коли законний інтерес вашого орендодавця в квартирі належно зважений. Прецедентне право Мюнхена навколо цієї клаузи схильне зосереджуватися на порушенні навчання і сімейних обставинах. У Берліні підстава, що справді вирішує справи прямо зараз, різкіша: справжня, добре задокументована неспроможність знайти іншу квартиру на ринку цього міста.

Найяскравіший недавній приклад - рішення Landgericht Berlin II від 25 січня 2024 року (справа 67 S 264/22), і власні суди Берліна опублікували деталі самі. Орендодавець подав позов про виселення після Eigenbedarfskündigung; Amtsgericht Mitte уже відхилив його, визнавши саме розірвання формально недійсним. В апеляції Landgericht Berlin II пішов далі: навіть відклавши формальне питання, орендарі, власними словами суду, подали заявки на велику кількість квартир по всьому місту Берлін протягом періоду майже двох років, безуспішно. Деякі юридичні коментарі щодо тієї самої справи наводять число понад 244 окремих оголошення. Суд визнав ті зусилля достатніми, щоб задовольнити обов’язок орендаря серйозно шукати, продовжив оренду ще на два роки, і вимагав лише, щоб орендну плату підняли до ринкової ставки як умову. Апеляція орендодавця не мала успіху. На момент власного пресрелізу суду рішення ще не було остаточним.

Що зробило те рішення можливим - щось справді специфічне для Берліна: орендарям тут не треба аргументувати з нуля, що ринок тісний. Mietenbegrenzungsverordnung (MietBegrV Bln), той самий регламент, що лежить в основі берлінського Mietpreisbremse, уже визначає все місто як Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt, зону з тісним ринком житла. Суд 67 S 264/22 процитував те визначення прямо, і зазначив, що навіть Geschützter Wohnungsmarkt, керована містом програма розміщення, що з’єднала понад 30 000 бездомних домогосподарств з квартирами з 1993 року через співпрацю між житловими компаніями Берліна, районними офісами, і державним офісом здоров’я і соціальних справ (Lageso), теж не мала альтернативи запропонувати цьому орендарю. Kappungsgrenzenverordnung Берліна, що обмежує підвищення орендної плати в наявних орендах до 15 відсотків за три роки з березня 2023 року і діє до 10 травня 2028 року, і правила Zweckentfremdungsverbot міста, що підняли стелю компенсації за незаконно перепрофільоване житло з 4100 до 4600 євро за квадратний метр, вказують у тому самому напрямку: кілька окремих, одночасно чинних міських регламентів, усі трактують весь житловий фонд Берліна як дефіцитний.

Власні цифри Berliner Mieterverein підтверджують, наскільки часто це насправді грає на користь орендарів. Його аналіз 501 справи Eigenbedarf, оброблених між 2018 і 2024 роками, опублікований у грудні 2025 року, виявив, що приблизно чверть розірвань Eigenbedarf закінчуються фактичним позовом про виселення, що орендарі виграють ці позови повністю приблизно у чверті випадків, приблизно вдвічі частіше за орендодавців, з більшістю решти справ, вирішених через Vergleich, узгоджене врегулювання. Щонайменше одна з десяти приблизно 2000 консультацій асоціації з Eigenbedarf на рік включає конкретну підозру, що заявлена потреба взагалі не справжня. Мабуть, найяскравіша окрема цифра: сам Берлін становить приблизно чверть кожного позову про виселення Eigenbedarf, поданого будь-де в Німеччині, відображення того, наскільки великий тиск ринок оренди цього міста створює на стосунки між орендодавцями і орендарями.

Утім, не кожна підстава труднощів у Берліні проходить через тісноту ринку, і заяви на основі здоров’я йдуть із власною, суворішою доказовою планкою. Рішення Федерального суду справедливості від 26 серпня 2025 року (VIII ZR 262/24) стосувалося берлінського орендаря, народженого у 1939 році, живого в тій самій квартирі з 1982 року, чиє заперечення спиралося на серцевий стан і важкий депресивний епізод, що, за його аргументом, робив переїзд небезпечним для його здоров’я. І Amtsgericht, і, в апеляції, Landgericht Berlin II відхилили заяву, з Landgericht, що обґрунтовував, що, оскільки орендар усе ще міг упоратися з подорожжю потягом, він міг би впоратися з переїздом, висновок, який BGH прямо назвав неприпустимим непрофесійним медичним судженням для суду ухвалювати самому. BGH виявив, що нижчі суди покладалися на неповний і внутрішньо суперечливий експертний висновок, не вирішуючи суперечності чи не шукаючи додаткового, і відправив справу назад до Landgericht Berlin II для належно проясненої медичної оцінки. Практичний урок: заява про труднощі на основі здоров’я потребує доказів, достатньо конкретних, щоб суд не мав простору заповнити прогалини власними здогадками.

Що кажуть реальні люди

Навіть джерела з боку орендодавців почали визнавати, наскільки важко насправді стало здійснити виселення Eigenbedarf у Берліні. Форуми орендодавців, що обговорюють ринок оренди міста, цитують галузеві видання, що описують це, на практиці, як близьке до неможливого успішно провести виселення Eigenbedarf тут прямо зараз, помітно інший тон, ніж та сама розмова в менш стиснутих містах.

З боку орендарів, приблизно 2000 консультацій Berliner Mieterverein з Eigenbedarf на рік вказують, наскільки поширеним стало отримання одного з цих повідомлень, Eigenbedarf наразі посідає п’яте місце серед тем, які приносять члени, позаду суперечок про рівень орендної плати, дефектів, суперечок про опалення і комунальні витрати, і питань суборенди. Люди, що проходять через це, описують сам пошук квартири як справжню роботу: подання заявок по районах, а не залишання на місцевому рівні, і ставлення до кожного листа з відмовою як до частини доказів, вартих збереження, а не чогось для видалення.

Справа 67 S 264/22 стала своєрідним орієнтиром у колах поради для орендарів саме тому, що показує стратегію, що працює від початку до кінця: два роки задокументованого пошуку по всьому місту, у поєднанні з посиланням на власне регуляторне визнання Берліном свого житлового дефіциту, було достатньо, щоб зберегти оренду навіть після того, як орендодавець виграв в апеляції у всьому іншому в аргументі.

Крок за кроком

1. Уважно прочитайте вашу Eigenbedarfskündigung і перевірте, чи саме повідомлення відповідає формальним вимогам, оскільки справа Amtsgericht Mitte, що лежить в основі 67 S 264/22, спочатку була відхилена саме на цій підставі, не клаузі труднощів.
2. Почніть документувати ваш пошук квартири негайно, подаючи заявки по всьому місту, а не лише у власному районі, і зберігайте датовані копії кожної заявки і кожної відмови.
3. Якщо ваша підстава - здоров’я, вік, чи вагітність, а не відсутність заміщувального житла, отримайте оцінку фахівця, що прямо звертається до вашої здатності переїхати, не лише вашого діагнозу, з огляду на те, як BGH поставився до суперечливого, неповного висновку в рішенні серпня 2025 року.
4. Надішліть ваше письмове заперечення так, щоб воно дійшло до вашого орендодавця не пізніше ніж за два місяці до закінчення оренди, цитуючи і ваш задокументований пошук, і, де доречно, визначення Берліна Mietenbegrenzungsverordnung усього міста як тісного ринку житла.
5. Отримайте перегляд від Berliner Mieterverein чи адвоката перед завершенням вашого заперечення, оскільки члени, що приєдналися більш ніж за три місяці до отримання розірвання, отримують юридичний захист включеним, а клауза труднощів залишається тестом балансування справа за справою.

Примітка щодо відповідності

Ця сторінка пояснює загальні правила навколо клаузи труднощів за § 574 BGB і те, як берлінські суди їх застосовують, але це не юридична консультація, і чи кваліфікується ваша конкретна ситуація, може підтвердити лише асоціація орендарів чи адвокат, знайомий з вашими повними обставинами.