تلقيتم Eigenbedarfskündigung في برلين؟ بند الصعوبة يكسب القضايا فعلا الآن

القاعدة الرسمية

سوق الإيجار في برلين ضيق بما يكفي بحيث إن تلقي Eigenbedarfskündigung، أي إنهاء لأن مالككم أو قريبا مقربا منه يريد فعلا الانتقال إلى الشقة بنفسه، يثير سؤالا عمليا فوريا جدا نادرا ما تضطر الأسر في المدن الأقل ضغطا إلى مواجهته بهذه الحدة: أين ستذهبون فعلا. وذلك السؤال يهم قانونيا لا عمليا فقط، ومحاكم برلين تعامله مركزيا.

بموجب § 574 BGB، يمكنكم الاعتراض على الإنهاء والمطالبة باستمرار الإيجار إذا كان إنهاؤه صعوبة عليكم أو على أسرتكم أو على فرد آخر من الأسرة، صعوبة غير مبررة حتى حين يُوزن اهتمام مالككم المشروع بالشقة بشكل صحيح. والمجموعة القضائية في ميونخ حول هذا البند تميل إلى التمحور حول اضطراب المدرسة والظروف الأسرية. أما في برلين، فالسبب الذي يحسم القضايا فعلا الآن أكثر صراحة: عجز حقيقي وموثق جيدا عن إيجاد شقة أخرى في سوق هذه المدينة.

وأوضح مثال حديث حكم Landgericht Berlin II الصادر في 25 يناير 2024 (القضية 67 S 264/22)، ونشرت محاكم برلين نفسها التفاصيل. رفع مالك دعوى إخلاء بعد Eigenbedarfskündigung؛ وكانت Amtsgericht Mitte قد رفضتها أصلا، إذ وجدت الإنهاء نفسه غير صحيح شكلا. وفي الاستئناف، ذهبت Landgericht Berlin II أبعد: فحتى مع وضع المسألة الشكلية جانبا، كان المستأجرون، بكلمات المحكمة نفسها، قد تقدموا لعدد كبير من الشقق عبر مدينة برلين كلها على مدى نحو سنتين، دون نجاح. ويضع بعض التعليق القانوني على القضية نفسها العدد عند أكثر من 244 إعلانا فرديا. ووجدت المحكمة أن ذلك الجهد كاف للوفاء بواجب المستأجر في البحث الجاد، ومددت الإيجار سنتين إضافيتين، ولم تشترط إلا رفع الإيجار إلى سعر السوق شرطا. ونجح استئناف المالك جزئيا فقط: فقد رأت المحكمة أن الإنهاء صحيح، لكنها أمرت مع ذلك باستمرار الإيجار. وفي وقت البيان الصحفي للمحكمة نفسها، لم يكن الحكم نهائيا بعد.

وما جعل ذلك الحكم ممكنا شيء خاص فعلا ببرلين: المستأجرون هنا لا يتعين عليهم الجدال من الصفر بأن السوق ضيق. فـMietenbegrenzungsverordnung (MietBegrV Bln)، اللائحة نفسها التي تقوم عليها Mietpreisbremse في برلين، تصنف أصلا المدينة كلها Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt، أي منطقة ذات سوق إسكان ضيق. واستشهدت محكمة 67 S 264/22 بهذا التصنيف مباشرة، ولاحظت أن حتى Geschützter Wohnungsmarkt، برنامج التسكين الذي تديره المدينة والذي طابق أكثر من 30,000 أسرة بلا مأوى بشقق منذ 1993 عبر تعاون بين شركات الإسكان في برلين ومكاتب الأحياء ومكتب الصحة والشؤون الاجتماعية في الولاية (Lageso)، لم يكن لديه بديل ليقدمه لهذا المستأجر أيضا. وتشير Kappungsgrenzenverordnung في برلين، التي تحدد زيادات الإيجار في عقود الإيجار القائمة بـ15 بالمئة على ثلاث سنوات منذ مارس 2023 وتمتد حتى 10 مايو 2028، وقواعد Zweckentfremdungsverbot في المدينة، التي رفعت سقف التعويض للمساكن المحوّلة بشكل غير قانوني من 4,100 إلى 4,600 يورو للمتر المربع، في الاتجاه نفسه: عدة لوائح منفصلة وسارية في آن واحد في المدينة تعامل كلها مخزون برلين السكني كله على أنه نادر.

وأرقام Berliner Mieterverein نفسه تدعم عدد المرات التي ينتهي فيها هذا فعلا لصالح المستأجرين. فوجد تحليله لـ551 قضية Eigenbedarf عولجت بين 2018 و2024، المنشور في ديسمبر 2025، أن نحو ربع عمليات إنهاء Eigenbedarf ينتهي بدعوى إخلاء فعلية، وأن المستأجرين يفوزون بتلك الدعاوى كليا نحو ربع المرات، أي نحو ضعف معدل الملاك، مع حل معظم القضايا المتبقية عبر Vergleich، أي تسوية متفاوض عليها. وواحدة على الأقل من كل عشر من قضايا Eigenbedarf التي راجعتها الجمعية تنطوي على شك ملموس بأن الحاجة المعلنة غير حقيقية أصلا. ولعل الرقم الأبرز: أن برلين وحدها تمثل نحو ربع كل دعاوى إخلاء Eigenbedarf المرفوعة في أي مكان من ألمانيا، انعكاس لمدى الضغط الذي يمارسه سوق الإيجار في هذه المدينة على العلاقة بين الملاك والمستأجرين.

ولا يمر كل أساس صعوبة في برلين عبر ضيق السوق، مع ذلك، وتأتي الدعاوى القائمة على الصحة بعتبة إثبات خاصة بها أصرم. فشمل حكم Bundesgerichtshof في 26 أغسطس 2025 (VIII ZR 262/24) مستأجرا في برلين، مولودا في 1939، يعيش في الشقة نفسها منذ 1982، استند اعتراضه إلى مرض في القلب ونوبة اكتئاب شديدة جادل بأنهما تجعلان الانتقال خطرا على صحته. وقد رفضت Amtsgericht، وفي الاستئناف Landgericht Berlin II، الدعوى، وعللت Landgericht بأنه ما دام المستأجر ما زال يستطيع السفر بالقطار، فهو يستطيع تحمل الانتقال، وهو استنتاج وصفه BGH صراحة بأنه حكم طبي غير جائز من غير متخصص لا يحق لمحكمة إصداره بنفسها. ووجد BGH أن المحاكم الأدنى اعتمدت على رأي خبير غير مكتمل ومتناقض داخليا دون حل التناقضات أو طلب رأي آخر، وأعاد القضية إلى Landgericht Berlin II لتقييم طبي موضَّح بشكل صحيح. والدرس العملي: تحتاج دعوى صعوبة صحية إلى أدلة محددة بما يكفي بحيث لا يكون لدى محكمة مجال لملء الفجوات بتخمينها الخاص.

ماذا يقول الناس الحقيقيون

حتى المصادر من جانب الملاك بدأت تعترف بمدى صعوبة تنفيذ إخلاءات Eigenbedarf فعلا في برلين. فتستشهد منتديات الملاك التي تناقش سوق الإيجار في المدينة بمنشورات تجارية تصفه بأنه، عمليا، قريب من المستحيل أن تنجح في إنفاذ إخلاء Eigenbedarf هنا الآن، نبرة مختلفة بشكل ملحوظ عن كيفية سير المحادثة نفسها في مدن أقل ضغطا.

وعلى جانب المستأجرين، تشير استشارات Berliner Mieterverein لـEigenbedarf البالغة نحو 1,800 في عام 2024 إلى مدى شيوع تلقي واحد من هذه الإشعارات، فـEigenbedarf يشارك الآن المرتبة الخامسة مع التأجير من الباطن بين المواضيع التي يأتي بها أعضاؤه، بعد نزاعات مستوى الإيجار والعيوب ونزاعات تكاليف التدفئة ونزاعات تكاليف التشغيل. ويصف الذين يمرون به البحث عن الشقة نفسه بأنه العمل الحقيقي: التقديم عبر الأحياء بدلا من البقاء محليا، ومعاملة كل رسالة رفض بريدية على أنها دليل يستحق الحفظ لا شيئا يُحذف.

وقد أصبحت قضية 67 S 264/22 نقطة مرجعية في دوائر نصح المستأجرين تحديدا لأنها تُظهر الاستراتيجية تعمل من أولها إلى آخرها: سنتان من البحث الموثق على مستوى المدينة، مقترنتان بالإشارة إلى اعتراف برلين التنظيمي نفسه بنقص الإسكان، كانتا كافيتين للإبقاء على إيجار حتى بعد أن فاز مالك في الاستئناف في كل مكان آخر من الحجة.

خطوة بخطوة

1. اقرؤوا Eigenbedarfskündigung بعناية وتحققوا مما إذا كان الإشعار نفسه يستوفي المتطلبات الشكلية، لأن قضية Amtsgericht Mitte الكامنة وراء 67 S 264/22 رُفضت في البداية على هذا الأساس تحديدا، لا بند الصعوبة.
2. ابدؤوا توثيق بحثكم عن شقة فورا، مقدمين على مستوى المدينة كلها لا في حيّكم فقط، واحتفظوا بنسخ مؤرخة لكل طلب وكل رفض.
3. إذا كان سببكم الصحة أو العمر أو الحمل لا انعدام السكن البديل، فاحصلوا على تقييم طبي متخصص يتناول مباشرة قدرتكم على الانتقال، لا تشخيصكم فقط، بالنظر إلى كيفية تعامل BGH مع رأي متناقض وغير مكتمل في حكم أغسطس 2025.
4. أرسلوا اعتراضكم الكتابي بحيث يصل إلى مالككم قبل انتهاء الإيجار بشهرين على الأكثر، مستشهدين بكل من بحثكم الموثق وعند الاقتضاء بتصنيف Mietenbegrenzungsverordnung في برلين المدينة كلها سوق إسكان ضيقا.
5. احصلوا على مراجعة من Berliner Mieterverein أو محام قبل إنهاء اعتراضكم، لأن الأعضاء الذين انضموا قبل أكثر من ثلاثة أشهر من تلقي إنهائهم يحصلون على دفاع قانوني مشمول، وبند الصعوبة يظل اختبار موازنة حالة بحالة.

ملاحظة الامتثال

تشرح هذه الصفحة القواعد العامة حول بند الصعوبة بموجب § 574 BGB وكيف طبقته محاكم برلين، لكنها ليست مشورة قانونية، ولا يمكن تأكيد ما إذا كان وضعكم المحدد مؤهلا إلا من جمعية مستأجرين أو محام يعرف ظروفكم كاملة.