Ваш арендодатель делает ремонт и повышает арендную плату: что на самом деле разрешает Modernisierungsmieterhöhung

Официальное правило

Повышение арендной платы, следующее за настоящими ремонтными работами, рассчитывается не так же, как гораздо более распространенный тип, основанный на местной сравнительной арендной плате, и спутать эти два понятия - легкая ошибка, ведь оба в итоге проявляются как более высокая ежемесячная сумма.

Первое важное различие - что именно считается модернизацией. § 555b BGB определяет Modernisierungsmaßnahmen как меры, которые действительно улучшают объект сверх того, что уже обещает ваш договор аренды, экономия энергии или воды, структурные улучшения, адаптации для доступности или новая техническая инфраструктура. Обычный ремонт и обслуживание, Erhaltungsmaßnahme, которая просто возвращает квартиру в ее договорно обещанное состояние, - это совершенно отдельная категория, и она никогда сама по себе не может вызвать повышение арендной платы, арендаторы только обязаны это терпеть. Когда проект действительно сочетает оба, например замена стареющей отопительной системы на более эффективную, долю стоимости, которая так или иначе считалась бы обычным обслуживанием, нужно вычесть перед расчетом любого повышения.

Прежде чем какие-либо работы могут начаться, § 555c BGB требует, чтобы ваш арендодатель объявил об этом письменно не менее чем за три месяца заранее, указав тип и объем работ, ожидаемую дату начала и продолжительность, и, если планируется повышение арендной платы или более высокие эксплуатационные расходы, ожидаемые суммы. Отдельно § 555d BGB дает вам время до конца следующего месяца, чтобы подать формальное возражение из-за трудностей, если сами работы создадут настоящие, чрезмерные трудности для вашего домохозяйства, это вопрос о том, должны ли вы вообще терпеть строительство, отдельный вопрос от того, справедлив ли последующий расчет стоимости.

Как только модернизация фактически завершена, § 559 BGB позволяет арендодателю переложить 8 процентов задокументированной стоимости в год как постоянное повышение арендной платы, но только после двух вычетов: любой доли, приходящейся на обычное обслуживание, смешанное в том же проекте, и любой государственной субсидии или стороннего финансирования, которое вычитается евро за евро по § 559a BGB. Даже после этих вычетов повышение ограничено 3 евро за квадратный метр жилой площади в течение любого скользящего шестилетнего периода, или 2 евро за квадратный метр, если ваша арендная плата уже была ниже 7 евро за квадратный метр до работ. Новая, более высокая арендная плата причитается с третьего месяца после получения вами уведомления о повышении.

Что говорят реальные люди

Путеводители по арендному праву, отслеживающие споры о модернизации, описывают границу обслуживание-против-модернизации как самый спорный момент на практике, особенно с заменой отопительных систем, ведь старый, сломанный котел технически нуждается в ремонте в любом случае, но арендодатель, меняющий его на существенно более эффективную модель, также делает настоящее энергетическое улучшение. Постоянный совет - требовать фактическую разбивку стоимости и просить определить и вычесть долю, эквивалентную обслуживанию, а не принимать единую общую цифру модернизации на веру.

Другая повторяющаяся тема - сроки. Поскольку трехмесячное объявление и последующее уведомление о повышении арендной платы - два отдельных документа с двумя отдельными сроками, арендаторы, которые пропускают узкое окно возражения из-за трудностей сразу после объявления, иногда осознают только позже, что могли поднять вопрос о самом строительстве, а не только об итоговой стоимости. Внимательное чтение первоначального объявления и внесение срока возражения из-за трудностей в календарь в тот же день, когда оно пришло, повторяется как деталь, которую легче всего упустить.

Шаг за шагом

1. Когда приходит объявление о модернизации, проверьте, действительно ли оно указывает тип, объем, ожидаемую дату начала, продолжительность и любое ожидаемое повышение арендной платы, объявление без этих элементов может даже не запустить правильно юридический отсчет.
2. Если сами работы создадут настоящие трудности для вашего домохозяйства, возраст, болезнь, беременность или серьезное финансовое напряжение, подайте формальное возражение из-за трудностей письменно до конца следующего месяца.
3. Как только работы завершены и приходит уведомление о повышении арендной платы, проверьте, действительно ли какая-то часть проекта была обычным обслуживанием, которую следовало вычесть перед расчетом 8 процентов.
4. Подтвердите, что любая государственная субсидия или стороннее финансирование действительно были вычтены евро за евро, как того требует § 559a BGB.
5. Рассчитайте, соблюдает ли повышение предел 3 евро за квадратный метр за шесть лет (2 евро, если ваша арендная плата была ниже 7 евро за квадратный метр до работ), независимо от того, как получаются собственные расчеты арендодателя.
6. Если что-то выглядит неправильно рассчитанным, попросите Mieterverein или адвоката по арендному праву проверить полную разбивку стоимости до того, как более высокая арендная плата станет причитающейся с третьего месяца после уведомления.

Примечание о соответствии

Эта страница объясняет общую структуру Modernisierungsmieterhöhung по § 559 BGB, актуальную по состоянию на середину 2026 года. Это не юридическая консультация, а правильно ли рассчитаны конкретный проект ремонта, разбивка стоимости и повышение арендной платы, зависит от фактической документации вашего здания. Подтвердите вашу конкретную ситуацию с Mieterverein или адвокатом по арендному праву, прежде чем предполагать, что конкретное повышение из-за модернизации действительно.