Получили письмо о повышении аренды в Мюнхене? Вот когда вам действительно придётся согласиться
Письмо о повышении арендной платы (Mieterhöhung) во время действующего договора аренды не является автоматически действительным только потому, что ваш арендодатель его отправил. По § 558 BGB они могут только запросить ваше согласие поднять арендную плату до местной сравнительной арендной платы, и только если ваша арендная плата уже оставалась неизменной минимум 15 месяцев, и только с реальным обоснованием за этим: три сравнимые квартиры, официальный экспертный отчёт, или мюнхенский Mietspiegel. Даже полностью обоснованное повышение всё равно должно уважать Kappungsgrenze, в Мюнхене это ограничивает любое повышение арендной платы 15 процентами за плавающие три года, строже общенациональных 20 процентов по умолчанию. Тогда у вас есть время до конца второго календарного месяца после получения письма, чтобы ответить, и если вы не даёте согласия, вашему арендодателю нужно фактически подать иск за это в течение ещё трёх месяцев, или вся попытка повышения просто аннулируется. Немецкая ассоциация арендаторов оценивает, что примерно каждое третье требование повышения арендной платы оказывается необоснованным, формально неправильным или как-то незаконным, именно поэтому проверка перед оплатой стоит усилий.
Официальное правило
Письмо о повышении арендной платы, приземлившееся в вашем почтовом ящике, может казаться чем-то, что вам просто нужно подписать и вернуть. Это не так. Немецкое право устанавливает реальные, конкретные условия относительно того, когда арендодатель может поднять арендную плату на действующем договоре аренды, и знание их превращает напряжённое письмо в чек-лист.
По § 558 BGB ваш арендодатель может только запросить ваше согласие поднять арендную плату до местной сравнительной арендной платы, ortsübliche Vergleichsmiete, и только как только ваша текущая арендная плата уже оставалась неизменной минимум 15 месяцев. Запрос также должен нести реальное обоснование, а не просто утверждение, одно из трёх: цитирование трёх сравнимых квартир, официальная экспертная оценка (Sachverständigengutachten), или собственный мюнхенский Mietspiegel.
| Что проверить | Почему это важно |
|---|---|
| Превышен Kappungsgrenze | В Мюнхене никакое повышение не может превышать 15% за плавающие 3 года, независимо от обоснования |
| Отсутствующее или расплывчатое обоснование | Отсутствие сравнимых квартир, экспертного отчёта или цитирования Mietspiegel делает запрос формально недействительным |
| Неправильная категория Mietspiegel | Размер, возраст или локационная категория вашей квартиры могли быть применены неправильно |
| Не выполнено правило 15 месяцев | Арендную плату, которая изменилась или была установлена менее 15 месяцев назад, ещё нельзя поднять снова |
Даже полностью, корректно обоснованное повышение всё равно должно уважать Kappungsgrenze Мюнхена. Это ограничивает любое повышение арендной платы, как бы хорошо оно ни было задокументировано, 15 процентами за плавающий трёхлетний период, строже 20 процентов, применяющихся как общенациональные по умолчанию. Если математика, которую предлагает ваш арендодатель, выходит за тот предел в 15 процентов, эта часть повышения недействительна независимо от того, что говорит Mietspiegel.
Тогда у вас есть реальный, фиксированный срок для ответа. По § 558b BGB у вас есть время до конца второго календарного месяца после получения запроса, чтобы дать или удержать ваше согласие. Если вы ничего не скажете и не дадите согласия, давление фактически на вашем арендодателе, ему нужно подать иск, требующий вашего согласия, в течение ещё трёх месяцев, и если он позволит тому окну пройти, вся попытка повышения просто аннулируется без каких-либо дальнейших действий с вашей стороны.
Ничто из этого не означает, что каждое письмо неправильно, но действительно значительная доля из них таковы. Deutscher Mieterbund, национальная ассоциация арендаторов Германии, оценивает, что примерно каждое третье требование повышения арендной платы оказывается необоснованным, формально неправильным или как-то незаконным. Именно поэтому проверка деталей, а не предположение, что письмо должно быть правильным просто потому, что пришло на официально выглядящей бумаге, стоит усилий перед тем, как вы что-либо подпишете.
Что говорят реальные люди
Арендаторы, которые действительно оказывали сопротивление повышению арендной платы, описывают классификацию Mietspiegel как деталь, наиболее вероятно неправильную, квартиру поместили в чуть более новую возрастную категорию или чуть большую категорию размера, чем она на самом деле подпадает, что сдвигает весь расчёт. Несколько упоминают, что ассоциация арендаторов рассмотрела письмо менее чем за неделю и сама нашла ошибку.
Люди, которые изначально планировали просто платить более высокую арендную плату, а не иметь дело с документами, также описывают настоящее облегчение, когда поняли, что Kappungsgrenze применяется автоматически, независимо от математики Mietspiegel, так что даже технически хорошо задокументированное письмо всё равно можно уменьшить, если оно пересекает ту границу в 15 процентов.
Шаг за шагом
- Проверьте, действительно ли ваша текущая арендная плата оставалась неизменной минимум 15 месяцев, прежде чем даже предполагать, что запрос своевременен.
- Определите, какое обоснование использует ваш арендодатель, сравнимые квартиры, экспертный отчёт или Mietspiegel, и действительно ли оно приложено или конкретно процитировано.
- Рассчитайте, превышает ли предлагаемое повышение 15 процентов за последние три года, Kappungsgrenze Мюнхена.
- Если что-то кажется неправильным, попросите ассоциацию арендаторов или адвоката проверить классификацию Mietspiegel, прежде чем вы ответите.
- Отвечайте письменно до конца второго календарного месяца после получения, будь то согласие, частичное согласие, или обоснованное возражение.
Примечание о соответствии
Эта страница объясняет общие правила вокруг запросов Mieterhöhung, Kappungsgrenze и Mietspiegel в Мюнхене, но это не юридический совет, и правильную сравнительную арендную плату для вашей конкретной квартиры можно подтвердить только через официальный мюнхенский Mietspiegel или ассоциацию арендаторов.
Частые вопросы и типичные ошибки
Наш арендодатель прислал письмо о повышении арендной платы, цитирующее Mietspiegel, но ничего другого не приложил. Достаточно ли этого?
Это действительно может быть достаточно, цитирование мюнхенского Mietspiegel, это одно из трёх признанных обоснований по § 558 BGB, наряду со сравнимыми квартирами или экспертным отчётом. Что стоит внимательно проверить, это была ли ваша конкретная квартира помещена в правильную категорию Mietspiegel, поскольку неправильная классификация, это одна из самых распространённых причин, почему эти письма оказываются неправильно рассчитанными.
Повышение, которое они просят, подняло бы нашу арендную плату более чем на 15 процентов по сравнению с тремя годами назад. Могут ли они фактически это сделать?
Нет, не в Мюнхене. Kappungsgrenze ограничивает любое повышение арендной платы 15 процентами за плавающий трёхлетний период здесь, строже общенациональных 20 процентов по умолчанию, и этот предел применяется независимо от того, насколько хорошо обосновано повышение в остальном. Если математика выходит за тот предел, у вас есть реальные основания возразить против части, превышающей его.
Мы не хотим просто игнорировать письмо, но также не уверены, что должны просто согласиться. Какой фактически срок?
У вас есть время до конца второго календарного месяца после получения запроса, чтобы дать или удержать согласие. Если вы не даёте согласия в течение того окна, мяч действительно на стороне вашего арендодателя, ему нужно подать иск на ваше согласие в течение ещё трёх месяцев, и если он этого не сделает, вся попытка повышения просто аннулируется сама по себе.