Получили Eigenbedarfskündigung в Гамбурге? Решение 2025 года показывает, чего на самом деле требуют суды

Что на самом деле требовало гамбургское решение 2025 года

Eigenbedarfskündigung, расторжение из-за того, что арендодатель или близкий член семьи действительно хочет въехать в квартиру, является реальным, законным основанием для прекращения аренды. Это также не последнее слово: по § 574 BGB вы можете возразить и потребовать продолжения аренды, если ее прекращение стало бы тяжелым положением для вас, вашей семьи или другого члена домохозяйства, которое не оправдано даже против законного интереса арендодателя в квартире. Как этот тест на балансирование на самом деле происходит перед гамбургским судьей, это другой вопрос, и недавнее решение Landgericht Hamburg отвечает на него с необычной ясностью.

10 июня 2025 года (дело 311 S 4/25) Landgericht Hamburg решил спор о небольшой гамбургской квартире. Арендодатели, пара, чей основной дом был в другом месте, расторгли договор своему долгосрочному арендатору в начале 2023 года, намереваясь использовать квартиру как второй дом: регулярные пребывания, сосредоточенные на посещениях детей в Гамбурге и посещении спектаклей театра и оперы. Суд признал это достоверным и достаточно серьезным, чтобы засчитать как настоящий Eigenbedarf, подтвердив по ходу, что немецкое право не требует, чтобы заявленное использование было основным местом жительства вообще.

Арендатор возразил на основании тяжелого положения, и это та часть, которую стоит прочитать внимательно. Он указал на инфекцию челюсти, которая распространилась, и повышенное давление, и отдельно утверждал, что на рынке Гамбурга не существовало замены жилья. Оба аргумента провалились. По поводу здоровья суд установил, что он не доказал, что состояния все еще влияли на него на фактическую дату слушания, прошлый медицинский эпизод сам по себе был недостаточен. По поводу жилья решение было четким: арендатор, утверждающий об отсутствии замены жилья, должен представить nachvollziehbaren Vortrag zu fortlaufenden Suchbemühungen, понятную, текущую запись поисковых усилий по всей территории муниципалитета, начиная с момента получения уведомления о расторжении. Общая ссылка на то, насколько напряжен рынок Гамбурга, по решению суда, не соответствует этому порогу.

Фото SHVETS production на Pexels

Собственное правило Гамбурга о напряженном рынке, и почему этого не хватило

Вот та часть, которая действительно стоит знать, если вы сталкиваетесь с расторжением именно в этом городе: у Гамбурга нет недостатка в официальном признании того, что его арендный рынок ограничен. У сената Гамбурга есть собственная Mietpreisbegrenzungsverordnung, регулирование, лежащее в основе городского предела арендной платы Mietpreisbremse, и оно только что было продлено flächendeckend, по всему городу, до 31 декабря 2029 года. Это тот же вид инструмента, который Берлин использует, чтобы определить себя как Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt, территорию с напряженным рынком жилья.

То, что показывает решение 311 S 4/25, заключается в том, что наличие этого регулирования в законодательстве не дает гамбургскому арендатору короткий путь. Суд не оспаривал, что рынок Гамбурга сложен, он просто отказался позволить общему утверждению о рыночных условиях заменить собственный задокументированный поиск арендатора. Практический вывод для любого, кто возражает против гамбургской Eigenbedarfskündigung на основании доступности жилья: воспринимайте общегородское определение напряженного рынка как контекст, который можно упомянуть, а не как доказательство, на которое можно положиться вместо собственного бумажного следа.

Что видит Mieterverein zu Hamburg

Собственные цифры Гамбурга подтверждают, насколько часто это действительно случается. Репрезентативный опрос, заказанный Behörde für Justiz und Verbraucherschutz вместе с Verbraucherzentrale Hamburg, проведенный в феврале 2024 и опубликованный в том мае, спросил 501 гамбургского арендатора напрямую: около 2 процентов уже получили Eigenbedarfskündigung, а еще 3 процента ожидали ее вскоре или уже получили предварительное уведомление о ней. Это примерно один из двадцати гамбургских арендаторов, уже имеющих с этим дело или готовящихся к этому.

Заместитель председателя Mieterverein zu Hamburg, Мариэль Айфлер, описала расторжения из-за Eigenbedarf как функционирующие на практике как инструмент для освобождения жилья на продажу или повторную аренду по более высокой цене, указывая на исторически низкий уровень вакантности Гамбурга и минимальную текучесть арендаторов как основное давление. Ассоциация насчитывает как минимум 100 задокументированных споров Eigenbedarf, дошедших до гамбургских судов только через дела страхования юридических расходов за последний трехлетний период, и оценивает реальный общий показатель, включая случаи без такого страхования, примерно вдвое большим. Ассоциация откровенно признает, что суды часто выносят решения против арендаторов, которые на самом деле не могут подтвердить свои заявления, что является именно тем паттерном, который иллюстрирует решение 311 S 4/25.

Что говорят реальные люди

Люди, прошедшие через спор Eigenbedarf в Гамбурге, описывают недооценку того, насколько бремя доказывания лежит на их стороне. Несколько упоминают, как предполагали, что простое утверждение “вы не найдете ничего другого на этом рынке” будет иметь вес само по себе, прежде чем узнали на собственном опыте, что судья хочет даты, адреса и письма об отказе, а не общее впечатление, которое уже разделяет каждый в Гамбурге.

Арендаторы, которые вели текущий журнал с дня получения уведомления, а не начали его, как только решили возразить, описывают это как единственную вещь, которая сделала наибольшую разницу. Несколько также упоминают, что были удивлены тем, что состояние здоровья с месяцев назад не оставалось автоматически “в записях” для суда, и что свежая оценка, ближе к дате слушания, была тем, чего на самом деле просил их адвокат или Mieterverein.

Шаг за шагом

1. Внимательно прочитайте вашу Eigenbedarfskündigung и подтвердите заявленную причину, для основного места жительства или, как в деле 311 S 4/25, второго дома, и точную дату расторжения.
2. Начните датированный, текущий журнал поиска квартиры в день получения уведомления, охватывая весь город, а не один район, поскольку гамбургские суды прямо отклонили более поздний старт или узкий поиск.
3. Не полагайтесь на общее утверждение, что рынок Гамбурга напряжен, даже несмотря на то, что собственная Mietpreisbegrenzungsverordnung города говорит именно это, ссылайтесь на нее как контекст рядом с вашим задокументированным поиском, а не вместо него.
4. Если ваше основание для тяжелого положения медицинское, получите текущую оценку, которая относится к вашему состоянию ближе к дате, когда дело действительно будет рассматриваться, а не только запись первоначального диагноза.
5. Отправьте письменное возражение так, чтобы оно дошло до арендодателя не позднее чем за два месяца до окончания аренды, по § 574b BGB.
6. Принесите вашу документацию в Mieterverein zu Hamburg или Mieter helfen Mietern перед тем, как завершить возражение, поскольку оговорка о тяжелом положении остается тестом на балансирование для каждого случая отдельно, а порог доказательств действительно конкретен.

Примечание о соответствии

Эта страница объясняет общие правила об оговорке о тяжелом положении по § 574 BGB и то, как недавнее гамбургское решение ее применяло, но это не юридическая консультация, и соответствует ли ваша конкретная ситуация, может подтвердить только объединение арендаторов или адвокат, знакомый со всеми вашими обстоятельствами.