Ваш арендный дом в Гамбурге продали как кондоминиумы: 10-летний Kündigungsschutzfrist и почему преобразование усложнилось в 2021 году
Если ваш арендный дом в Гамбурге преобразуют в отдельные частные квартиры, а вашу конкретную квартиру затем продают новому владельцу, этот владелец не может расторгнуть ваш договор аренды из-за Eigenbedarf (личное пользование) или экономической эксплуатации в течение 10 лет после продажи, а не по федеральному базовому показателю в 3 года по § 577a BGB. Гамбург применяет этот максимальный 10-летний запрет по всему городу, во всех 7 районах без исключения, непрерывно с 2014 года, последний раз обновлённый Сенатом 8 августа 2023 года по собственной Kündigungsschutzfristverordnung, действующей с 1 сентября 2023 года и действующей до 31 августа 2033 года. Что изменилось недавно, так это то, что происходит перед запуском этого отсчёта: с 13 ноября 2021 года преобразование любого арендного дома в Гамбурге с более чем 5 квартирами в квартиры, пригодные для продажи как кондоминиумы, вообще требует разрешения района по § 250 BauGB, по всему городу, с лишь несколькими исключениями (урегулирование наследства, продажа семье для их собственного проживания, или продажа как минимум двум третям действующих арендаторов). В пределах 13 обозначенных зон Soziale Erhaltungsverordnung в 5 из районов Гамбурга, последний раз обновлённых 8 октября 2024 года до конца 2029 года и охватывающих примерно 235 000 жителей, то же требование разрешения распространяется и на меньшие дома, закрывая пробел, который общегородское правило оставляет для домов с 5 квартирами или менее. Сам 10-летний отсчёт начинается только тогда, когда новый отдельный владелец фактически вносится в Grundbuch, а не когда дом изначально преобразовали и не когда подписали договор купли-продажи.
Официальное правило
Узнать, что ваш дом распродали по частям как отдельные частные квартиры, тревожно, но сама продажа не ставит под угрозу вашу аренду. Что действительно важно, так это более узкий момент: точка, в которой ваша собственная конкретная квартира переходит к новому отдельному владельцу. В Гамбурге этот момент лежит под двумя отдельными слоями защиты, один определяет, как долго вы в безопасности, когда это произойдёт, а другой определяет, насколько легко преобразование могло произойти вообще.
Как только вашу квартиру продают новому владельцу после преобразования дома в кондоминиумы, этот владелец не может расторгнуть вашу аренду из-за Eigenbedarf или экономической эксплуатации в течение 10 лет, а не по федеральному базовому показателю в 3 года. § 577a BGB устанавливает общенациональный минимум в 3 года, но позволяет правительствам земель продлить его до 10 лет постановлением в районах с действительно напряжённым арендным рынком. Гамбург использовал эти полномочия на максимуме, по всему городу, в каждом из 7 своих районов, непрерывно с тех пор, как защиту впервые продлили в 2013 и 2014 годах. Сенат обновил действующее постановление, Kündigungsschutzfristverordnung, 8 августа 2023 года, вместе с отдельным обновлением городской Kappungsgrenze по повышению арендной платы в тот же день. Оно вступило в силу 1 сентября 2023 года, и, поскольку § 577a абзац 2 BGB позволяет одному постановлению действовать до десяти лет, оно действует до 31 августа 2033 года.
| Федеральный минимум | Гамбург, все 7 районов | |
|---|---|---|
| Период запрета | 3 года | 10 лет |
| Начинается с | Регистрация нового владельца в Grundbuch | Регистрация нового владельца в Grundbuch |
| Правовая основа | § 577a абзац 1 BGB | § 577a абзац 2 BGB плюс Kündigungsschutzfristverordnung |
| Действие | Без истечения срока, применяется там, где нет продления | С 1 сентября 2023 года (обновлено 8 августа 2023 года), до 31 августа 2033 года |
Стоит заметить деталь, которая сбивает с толку тех, кто уже читал о двух других арендных постановлениях Гамбурга. Kappungsgrenzenverordnung, принятая в тот же день, что и эта, действует лишь до 31 августа 2028 года, на пять лет короче, поскольку положение BGB о ограничениях повышения арендной платы ограничивает именно такой вид постановления пятилетними циклами. Собственное ограничение § 577a иное: оно позволяет земле установить период запрета «продолжительностью не более десяти лет» одним разом, поэтому Сенат Гамбурга просто использовал полное доступное ему окно. Два постановления, подписанные в тот же день, заканчиваются с разницей в пять лет, чисто потому что два базовых закона ограничивают их по-разному.
Что фактически решает, преобразуют ли ваш дом вообще, это отдельный вопрос, и именно здесь Гамбург изменился более недавно, чем сама десятилетняя цифра. Преобразования в пределах определённых зон сохранения Гамбурга быстро росли, с 85 в 2018 году до 325 в 2019 и 715 в 2020, и в середине июля 2021 года Сенат формально объявил Гамбург муниципалитетом с особо напряжённым рынком жилья. С 13 ноября 2021 года общегородское постановление по § 250 BauGB требует разрешения района, прежде чем любой существующий арендный дом с более чем 5 квартирами можно разделить на отдельные квартиры, пригодные для продажи как кондоминиумы, где-либо в городе. Разрешение всё равно предоставляется в нескольких ситуациях: урегулирование наследства между наследниками, продажа членам семьи, которые будут жить в квартире сами, или продажа как минимум двум третям действующих арендаторов дома. Вне этих случаев район может просто отказать.
Второй, более узкий слой закрывает пробел, который общегородское правило оставляет для меньших домов. В пределах гамбургских зон Soziale Erhaltungsverordnung, социальных территорий сохранения, определённых по § 172 BauGB, то же требование разрешения распространяется и на дома с 5 квартирами или менее, категорию размера, которую общегородское правило не охватывает. По последнему обновлению Сената 8 октября 2024 года, действующему с 1 января 2025 года по 31 декабря 2029 года, 13 таких зон распространены по 5 из 7 районов Гамбурга, защищая примерно 235 000 жителей.
| Район | Зоны |
|---|---|
| Hamburg-Mitte | Südliche Neustadt, Nördliche Neustadt, St. Pauli, St. Georg |
| Altona | Altona-Altstadt, Altona-Nord, Ottensen, Bahrenfeld-Süd, Sternschanze, Osterkirchenviertel |
| Eimsbüttel | Eimsbüttel-Süd, Eimsbüttel/Hoheluft-West/Stellingen-Süd |
| Hamburg-Nord | Barmbek-Nord, Barmbek-Süd, Jarrestadt |
| Wandsbek | Eilbek |
Фото Simeon Maryska на Pexels
Ни один из этих двух слоёв разрешения не то же самое, что 10-летний запрет расторжения, и путать их это ошибка, которой стоит избегать. Правила § 250 и § 172 регулируют, может ли арендодатель вообще преобразовывать и продавать ваш дом, и как. Kündigungsschutzfristverordnung начинает действовать только позже, как только преобразование фактически произошло, а вашу конкретную квартиру фактически продали. Дом может пройти этап разрешения и всё равно годами оставаться преобразованным, непроданным, без каких-либо изменений для вас как арендатора тем временем.
Отсчёт этого 10-летнего запрета точен в отношении того, что фактически его запускает. Это не дата завершения преобразования дома в отдельные квартиры, и не дата подписания договора покупки вашей квартиры. Это дата фактического внесения нового отдельного владельца в Grundbuch, немецкий земельный реестр. Квартира может годами оставаться преобразованной и непроданной, и ничего не меняется в вашей аренде, пока фактический новый владелец не будет зарегистрирован в отношении вашей конкретной квартиры.
Что говорят реальные люди
Организации по консультированию арендаторов Гамбурга описывают практическую последовательность в трёх шагах, и порядок имеет значение. Во-первых, проверьте, действительно ли ваш адрес попадает в одну из 13 зон Soziale Erhaltungsverordnung, используя собственный Geoportal города, поскольку это говорит вам, применяется ли к вам вообще правило разрешения для меньших домов. Во-вторых, если вы слышали, что ваш дом преобразовали, спросите у своего районного Bauamt или Bezirksamt, было ли, и по какому исключению, фактически предоставлено Umwandlungsgenehmigung, поскольку разрешение на продажу двум третям арендаторов работает иначе, чем простое одобрение для семейного использования. В-третьих, и этот шаг гиды подчёркивают больше всего, получите точную дату внесения нового владельца в Grundbuch, прежде чем делать какие-либо предположения о собственном отсчёте времени, поскольку именно эта дата, а не объявление о продаже или подписание договора, является тем, на чём держится весь десятилетний расчёт.
Масштаб всплеска преобразований, приведшего к общегородскому правилу 2021 года, сам по себе часть местной дискуссии: одобрения в пределах зон сохранения Гамбурга сами по себе выросли с 85 в 2018 году до 325 в следующем году и 715 в 2020, восьмикратный скачок за два года, на который защитники прав арендаторов прямо указывали, подталкивая Сенат к его заявлению о напряжённом рынке жилья в июле 2021 года. Эта история также объясняет, почему Сенат Гамбурга продолжает настаивать на федеральном уровне на более жёстких общих правилах в отношении расторжения договоров из-за Eigenbedarf вне этого конкретного десятилетнего окна, утверждая, что более широкая структура расторжения договоров всё равно оставляет пространство для злоупотреблений даже там, где защиты, специфичные для преобразования, работают как и задумано.
Повторяющаяся тема в собственных рассказах консультантов по вопросам арендаторов это то, как часто десятилетний отсчёт оспаривают косвенно, а не в лоб. Спор, дошедший до Bundesgerichtshof Германии в январе 2026 года, возникнув из дома в Мюнхене, но устанавливая прецедент, применяемый одинаково в Гамбурге, поскольку § 577a это федеральный закон, касался покупателя, который преобразовал дом, а затем, в течение примерно года, передал одну квартиру в семейное товарищество со своей супругой и взрослыми детьми, которые затем подали на расторжение для личного использования. BGH (дело VIII ZR 247/24) подтвердил то, что уже установили нижестоящие суды: период запрета независимо продолжает отсчитываться от даты изначальной регистрации, независимо от того, в какую структуру собственности владелец впоследствии переносит квартиру.
Шаг за шагом
- Проверьте, находится ли ваш дом в пределах одной из 13 зон Soziale Erhaltungsverordnung Гамбурга, используя Schutzgebietskarte Geoportal, поскольку это определяет, применяется ли к вашему адресу правило разрешения на преобразование для меньших домов.
- Если вам сказали, что ваш дом преобразовали, спросите у своего районного Bauamt, было ли фактически предоставлено Umwandlungsgenehmigung, и по какому исключению, поскольку это формирует обязательства, которые владелец мог взять на себя при преобразовании.
- Если вашу конкретную квартиру продают, получите точную дату внесения нового владельца в Grundbuch, а не дату договора продажи или любого предыдущего объявления, поскольку именно эта дата регистрации запускает 10-летний отсчёт.
- Если приходит уведомление о расторжении из-за Eigenbedarf или экономической эксплуатации, вычислите, прошло ли полных 10 лет с даты этой регистрации, поскольку общегородская защита Гамбурга действует на своём юридическом максимуме как минимум до 2033 года.
- Следите за реструктуризацией собственности после продажи, например, передачей квартиры в семейное товарищество вскоре после покупки, поскольку немецкие суды подтвердили, что это не сбрасывает отсчёт и не создаёт освобождения.
- Получите второе мнение от Mieterverein zu Hamburg или юриста по арендному праву, если уведомление выглядит так, будто пришло до фактического истечения периода защиты.
Примечание о соответствии
Эта страница объясняет общую структуру вокруг § 577a BGB, Kündigungsschutzfristverordnung Гамбурга и правил разрешения на преобразование по § 172 и § 250 BauGB, как они применяются в Гамбурге по состоянию на середину 2026 года. Это не юридическая консультация, и является ли конкретное расторжение договора или преобразование действительным, зависит от собственной истории разрешений вашего дома, даты вашего заселения и точной даты регистрации в Grundbuch любого нового владельца. Уточните свою ситуацию в Mieterverein zu Hamburg или у юриста по арендному праву, прежде чем предполагать, что конкретное уведомление действительно или недействительно.
Частые вопросы и типичные ошибки
Одинакова ли 10-летняя защита Гамбурга по всему городу, или зависит от того, в каком районе я живу?
Она одинакова везде, и это действительно одна из более чётких частей подхода Гамбурга. Kündigungsschutzfristverordnung, собственное постановление Гамбурга по § 577a абзац 2 предложение 2 BGB, применяет полный 10-летний период запрета по всему городу, во всех 7 Bezirke, без списка муниципалитетов, который нужно проверять, в отличие от Баварии, которая ведёт такой список для Мюнхена и 284 других населённых пунктов. Гамбург удерживает этот максимальный 10-летний период непрерывно с тех пор, как его впервые продлили в 2013 и 2014 годах, и Сенат обновил постановление снова 8 августа 2023 года, действующее с 1 сентября 2023 года до 31 августа 2033 года. Если вы арендатор где-либо в Гамбурге и ваш дом преобразуют, а вашу квартиру продают, та же цифра в 10 лет применяется независимо от того, в каком из 7 районов вы находитесь.
Действует ли Kündigungsschutzfristverordnung по тому же графику обновления, что и постановления Гамбурга о Mietpreisbremse и Kappungsgrenze?
Не совсем, и эту разницу стоит понимать, если вы читали о тех двух других постановлениях. Kappungsgrenzenverordnung Гамбурга и его Mietpreisbegrenzungsverordnung обе действуют более короткими циклами, по пять лет за раз, поскольку § 558 абзац 3 и § 556d BGB ограничивают продолжительность действия этих конкретных постановлений перед тем, как их нужно обновлять. § 577a абзац 2 BGB работает иначе: он позволяет правительству земли установить территорию и период запрета «продолжительностью не более десяти лет» одним постановлением. Сенат Гамбурга использовал полное десятилетнее окно, когда обновил Kündigungsschutzfristverordnung вместе с Kappungsgrenzenverordnung в тот же день, 8 августа 2023 года: ограничение повышения арендной платы действует лишь до 31 августа 2028 года, тогда как запрет расторжения договора после преобразования в кондоминиум действует до 31 августа 2033 года, на пять лет дольше, хотя обе были подписаны в тот же день.
Какая настоящая разница между общегородским правилом разрешения по § 250 BauGB и зонами Soziale Erhaltungsverordnung?
Это два перекрывающихся слоя, касающихся разных размеров домов. Общегородское правило, действующее с 13 ноября 2021 года, требует разрешения района, прежде чем любой существующий арендный дом с более чем 5 квартирами можно разделить на отдельные квартиры, пригодные для продажи как кондоминиумы, где-либо в Гамбурге. Оно имеет несколько встроенных исключений: урегулирование наследства между наследниками, продажа членам семьи, которые будут жить в квартире сами, или продажа как минимум двум третям действующих арендаторов дома. Зоны Soziale Erhaltungsverordnung, 13 из них по состоянию на обновление октября 2024 года, распространены по районам Hamburg-Mitte, Altona, Eimsbüttel, Wandsbek и Hamburg-Nord, охватывают примерно 235 000 жителей и распространяют то же требование разрешения на дома с 5 квартирами или менее, категорию размера, которую общегородское правило не охватывает. Небольшой дом в пределах одной из этих зон всё равно требует разрешения района для преобразования; тот же небольшой дом за пределами зоны в настоящее время не требует.
Как я могу узнать, был ли мой дом, или находится ли в процессе, преобразования?
Начните с собственного Geoportal Гамбурга, Schutzgebietskarte на geoportal-hamburg.de, где можно найти ваш адрес и увидеть, попадает ли он в одну из 13 зон Soziale Erhaltungsverordnung; это говорит вам, применяется ли к вам вообще правило разрешения для меньших домов. Оттуда ваш районный Bauamt или Bezirksamt это офис, который фактически обрабатывает заявки на Umwandlungsgenehmigung по § 250 и § 172 BauGB, поэтому он может сказать вам, получил ли, и когда, ваш конкретный дом такое разрешение. Ничто из этого, однако, не подтверждает, была ли ваша отдельная квартира действительно уже продана, поскольку дом может годами оставаться преобразованным, но непроданным. Для этого важна дата внесения нового владельца в Grundbuch, о которой вы имеете право спросить напрямую, если когда-либо придёт уведомление о расторжении.
Когда именно начинается отсчёт 10 лет, и какую ошибку люди совершают по этому поводу?
Отсчёт начинается с даты, когда новый отдельный владелец фактически вносится в Grundbuch, немецкий земельный реестр, и это более узкий момент, чем кажется. Это не дата завершения преобразования всего дома в отдельные квартиры, и не дата подписания договора покупки вашей конкретной квартиры, оба этих события могут произойти задолго до регистрации или после неё. Квартира может годами оставаться преобразованной и непроданной, ничего не запуская. Путаница, которую это создаёт, достаточно распространена, поэтому немецкие гиды по арендному праву специально это разъясняют: важна только дата регистрации вашего нового владельца, и стоит запросить эту дату письменно, а не предполагать, что она совпадает с любой объявленной датой или датой договора, о которой вам сказали.
Если новый владелец пытается обойти 10-летний запрет, передав квартиру члену семьи или товариществу, сбрасывает ли это отсчёт?
Нет, и дело, дошедшее до Bundesgerichtshof Германии в январе 2026 года, хотя оно возникло в Мюнхене, устанавливает федеральный прецедент, применяемый так же в Гамбурге, поскольку § 577a BGB это национальный закон. Покупатель приобрёл дом, преобразовал его в кондоминиумы, и в течение примерно года передал одну квартиру в семейное товарищество со своей супругой и взрослыми детьми, которые затем потребовали расторжения договора для личного использования. Суды, вплоть до BGH включительно (дело VIII ZR 247/24), отклонили расторжение: период запрета независимо продолжает отсчитываться от изначальной регистрации, а реструктуризация собственности впоследствии не создаёт нового отсчёта или освобождения от него.