Umwandlungsschutz in München: Warum der neue Eigentümer bis zu 10 Jahre nicht wegen Eigenbedarf kündigen darf
Wird das Haus, in dem Sie zur Miete wohnen, nachträglich in einzelne Eigentumswohnungen umgewandelt und wird genau Ihre Wohnung anschließend an einen neuen Eigentümer verkauft, darf dieser Sie in München zehn Jahre lang nicht wegen Eigenbedarfs oder wirtschaftlicher Verwertung kündigen, nicht nur drei Jahre wie in den meisten anderen Teilen Deutschlands. Grundlage ist § 577a BGB: bundesweit gilt eine Grundfrist von drei Jahren ab dem Verkauf, Absatz 2 erlaubt den Landesregierungen aber, diese Frist per Verordnung auf bis zu zehn Jahre zu verlängern, dort, wo bezahlbarer Mietwohnraum besonders knapp ist. Bayern hat das für München und mittlerweile 284 weitere Gemeinden getan, die Mieterschutzverordnung erfasst seit Januar 2026 insgesamt 285 Gemeinden, 77 mehr als zuvor. Entscheidend für den Beginn der Frist ist ausschließlich das Datum, an dem der neue Einzeleigentümer tatsächlich ins Grundbuch eingetragen wird, nicht der Tag der Umwandlung und nicht der Tag des Kaufvertrags. Und selbst eine geschickte Umstrukturierung hilft dem neuen Eigentümer nicht weiter: Ein Urteil des Bundesgerichtshofs vom 21. Januar 2026 zu einem Münchner Fall stellte klar, dass die Übertragung der Wohnung in eine Familiengesellschaft, eine sogenannte Familien-GbR, die einmal laufende Frist weder zurücksetzt noch umgeht.
Die gesetzliche Sperrfrist im Überblick
Für sich genommen ändert die Umwandlung eines Mietshauses in einzelne Eigentumswohnungen an Ihrem Mietverhältnis noch nichts. Brenzlig wird es erst in dem Moment, in dem genau Ihre Wohnung tatsächlich an einen neuen Einzeleigentümer verkauft wird, denn erst dieser Verkauf eröffnet überhaupt die Möglichkeit einer Kündigung wegen Eigenbedarfs oder wegen sogenannter wirtschaftlicher Verwertung.
Nach § 577a BGB darf sich ein neuer Eigentümer auf keinen der beiden Gründe berufen, bevor seit dem Verkauf drei Jahre vergangen sind. So lautet die bundesweite Grundregel (Absatz 1). Absatz 2 derselben Vorschrift erlaubt es den Landesregierungen, diese Frist per Rechtsverordnung auf bis zu zehn Jahre zu verlängern, und zwar dort, wo die Versorgung mit bezahlbarem Mietwohnraum als besonders gefährdet gilt. Genau das hat Bayern für München getan.
Seit Januar 2026 erfasst Bayerns Mieterschutzverordnung 285 Gemeinden mit der verlängerten Zehn-Jahres-Frist, 77 mehr als zuvor (208). Die Erweiterung betrifft vor allem den Großraum München und das Oberland südlich der Stadt. Dieselbe Verordnung bündelt zwei weitere, aus dem Münchner Mietmarkt bereits bekannte Instrumente: die Mietpreisbremse, die neue Vertragsmieten auf höchstens 110 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete deckelt, und eine abgesenkte Kappungsgrenze, die Erhöhungen innerhalb von drei Jahren auf 15 statt 20 Prozent begrenzt. Die Verordnung selbst läuft bis Ende 2029, ihre Rechtsgrundlage im Bund wurde im aktuellen Koalitionsvertrag verlängert.
| Bundesweite Grundregel | München und 284 weitere bayerische Gemeinden | |
|---|---|---|
| Sperrfrist | 3 Jahre | 10 Jahre |
| Beginn | Grundbucheintragung des ersten Käufers nach der Umwandlung | Grundbucheintragung des ersten Käufers nach der Umwandlung |
| Betrifft | Kündigung wegen Eigenbedarfs und wirtschaftlicher Verwertung | Dieselben beiden Gründe |
| Rechtsgrundlage | § 577a Abs. 1 BGB | § 577a Abs. 2 BGB in Verbindung mit der bayerischen Verordnung |
Wann genau die Frist zu laufen beginnt, ist im Gesetz eindeutig geregelt. Es ist weder der Tag, an dem die Aufteilung des Gebäudes in Wohnungseigentum im Grundbuch vollzogen wurde, noch der Tag der Unterschrift unter einen Kaufvertrag. Maßgeblich ist der Tag, an dem der neue Einzeleigentümer tatsächlich als solcher ins Grundbuch eingetragen wird. Das gilt allerdings nur für den ersten Käufer nach der Umwandlung: Wechselt die Wohnung danach noch einmal den Eigentümer, tritt dieser gemäß § 566 BGB einfach in die bereits laufende Frist ein, für ihn beginnt sie nicht neu. Ein Gebäude kann jahrelang umgewandelt, aber unverkauft dastehen, ohne dass sich an Ihrem Mietverhältnis etwas ändert, erst mit der tatsächlichen Eintragung des ersten neuen Eigentümers beginnt die Uhr zu ticken.
Was Betroffene berichten
Wie konsequent Gerichte die einmal angelaufene Zehn-Jahres-Frist verteidigen, zeigen zwei Fälle aus München, die beide bis zum Bundesgerichtshof gingen.
Im ersten Fall hatte eine GmbH & Co. KG bereits 2011 ein Haus im Stadtgebiet München gekauft und es ein Jahr später in Eigentumswohnungen umgewandelt. Der heutige Eigentümer erwarb eine der Wohnungen erst 2016 von dieser Gesellschaft und wurde im März 2017 ins Grundbuch eingetragen. Als er 2022 wegen Eigenbedarfs zum 31. März 2023 kündigte, hielten sowohl das Amtsgericht als auch das Landgericht München I die Kündigung für unwirksam, und der Bundesgerichtshof bestätigte das am 6. August 2025 (Az. VIII ZR 161/24): Die zehn Jahre laufen erst ab der Grundbucheintragung des jetzigen Eigentümers, also bis Ende März 2027, nicht ab dem Kauf durch die GmbH & Co. KG im Jahr 2011 und auch nicht ab der Umwandlung 2012. Der BGH nutzte den Fall gleichzeitig, um klarzustellen, dass ein Verkauf an eine Handelsgesellschaft wie eine GmbH & Co. KG die Sperrfrist gar nicht erst auslöst, nur ein Verkauf an eine natürliche Person oder an eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts setzt die Frist tatsächlich in Gang.
Der zweite Fall zeigt, dass auch eine geschickte Umstrukturierung nach dem Kauf nichts bringt. Ein Mieter wohnte seit 2004 in seiner Münchner Wohnung, als ein einzelner Käufer 2021 das gesamte Gebäude erwarb und in Eigentumswohnungen umwandelte. Noch bevor diese Umwandlung grundbuchlich vollständig abgeschlossen war, brachte er die Wohnungen in eine Familien-GbR ein, die er gemeinsam mit seiner Ehefrau und den beiden erwachsenen Kindern gegründet hatte, im Februar 2022 wurde die GbR als Eigentümerin eingetragen. Die GbR kündigte daraufhin, weil eine der Töchter, die sich noch in der Ausbildung befand, die Wohnung selbst beziehen wollte. Das Amtsgericht gab der Klage zunächst statt, das Landgericht München I hob dieses Urteil jedoch auf, und der Bundesgerichtshof bestätigte die Aufhebung am 21. Januar 2026 (Az. VIII ZR 247/24) endgültig. Die Begründung: Die Einbringung der Wohnungen in die Familien-GbR ist selbst eine Veräußerung im Sinne von § 577a Abs. 1 BGB. Die Ausnahme für Familienangehörige, die § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB tatsächlich kennt, gilt nach ihrem Wortlaut nur für den in Absatz 1a geregelten Fall, den Verkauf eines noch nicht umgewandelten Mietshauses direkt an mehrere Erwerber oder an eine Personengesellschaft, und lässt sich nicht auf die klassische Konstellation aus Absatz 1 übertragen, bei der zuerst ein Einzelner kauft und die Wohnung erst später in eine Familiengesellschaft überträgt.
Schritt für Schritt
- Klären Sie, ob Ihr Gebäude ursprünglich als Ganzes vermietet und erst nach Ihrem Einzug in einzelne Eigentumswohnungen aufgeteilt wurde, denn genau auf diese Reihenfolge kommt es an. War Ihre Wohnung schon vor Ihrem Einzug eine Eigentumswohnung, greift dieser besondere Schutz nicht in gleicher Weise.
- Erhalten Sie eine Mitteilung über den Verkauf Ihrer Wohnung, prüfen Sie das tatsächliche Eintragungsdatum des neuen Eigentümers im Grundbuch, nicht das Datum des Kaufvertrags und nicht eine frühere Ankündigung.
- Trifft eine Kündigung wegen Eigenbedarfs oder wirtschaftlicher Verwertung ein, rechnen Sie selbst nach, ob seit dieser Eintragung wirklich zehn Jahre vergangen sind, bevor Sie von einer wirksamen Kündigung ausgehen.
- Seien Sie besonders aufmerksam bei Umstrukturierungen kurz nach dem Kauf, etwa der Übertragung der Wohnung auf eine GbR oder eine Familiengesellschaft. Der BGH hat im Januar 2026 klargestellt, dass das die Frist weder zurücksetzt noch umgeht.
- Kam die Kündigung möglicherweise zu früh, widersprechen Sie schriftlich und ziehen Sie einen Mieterverein oder eine auf Mietrecht spezialisierte Kanzlei hinzu, denn die Beweislast dafür, dass die Sperrfrist tatsächlich abgelaufen ist, liegt beim neuen Eigentümer.
- Sichern Sie sich, wenn möglich, eine eigene Kopie des Grundbuchauszugs mit dem Eintragungsdatum, denn genau dieses eine Datum entscheidet über die gesamte Schutzdauer.
Rechtlicher Hinweis
Diese Seite erklärt den allgemeinen Rahmen von § 577a BGB und dem verlängerten Umwandlungsschutz in München, Stand Sommer 2026. Parallel dazu befindet sich mit dem sogenannten Mietrecht II seit April 2026 eine umfassendere Mietrechtsreform im Gesetzgebungsverfahren des Bundestags, die nach dem Stand von Anfang Juli 2026 aber keine Änderungen an § 577a BGB selbst vorsieht. Ob dieser konkrete Schutz auf Ihre Situation zutrifft, hängt von der Umwandlungsgeschichte Ihres Gebäudes, Ihrem eigenen Einzugsdatum und dem genauen Eintragungsdatum eines neuen Eigentümers ab. Lassen Sie Ihre eigene Situation von einem Mieterverein oder einer auf Mietrecht spezialisierten Kanzlei prüfen, bevor Sie eine bestimmte Kündigung für wirksam oder unwirksam halten.
Häufige Fragen & Stolperfallen
Gilt der Zehn-Jahres-Schutz für jede Mietwohnung in München?
Nur für die konkrete Konstellation, die § 577a BGB tatsächlich beschreibt: ein Haus, das als Ganzes vermietet war, das erst nach Ihrem Einzug in einzelne Eigentumswohnungen aufgeteilt wurde und dessen Wohnung dann an einen neuen Eigentümer verkauft wird. War Ihre Wohnung schon vor Ihrem Einzug eine Eigentumswohnung, greift dieser spezielle Schutz nicht in derselben Form, weil die Reihenfolge Vermietung, Umwandlung, Verkauf gerade nicht eingehalten wurde. Wer sich unsicher ist, sollte die tatsächliche Umwandlungsgeschichte des eigenen Hauses und das eigene Einzugsdatum miteinander abgleichen.
Beginnt die Frist mit der Umwandlung des Hauses oder erst mit dem Verkauf meiner Wohnung?
Mit keinem von beidem im engeren Sinn, sondern mit der Grundbucheintragung. Maßgeblich ist der Tag, an dem der erste neue Einzeleigentümer nach der Umwandlung tatsächlich als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird, nicht der Tag der Umwandlung selbst und nicht der Tag der Unterschrift unter den Kaufvertrag. Ein Gebäude kann jahrelang umgewandelt, aber unverkauft dastehen, ohne dass sich an Ihrem Mietverhältnis etwas ändert. Wechselt die Wohnung nach diesem ersten Verkauf noch einmal den Eigentümer, tritt der neue Käufer nach § 566 BGB einfach in die bereits laufende Frist ein, für ihn beginnt sie nicht neu.
Kann ein neuer Eigentümer den Schutz umgehen, indem er die Wohnung auf Familienangehörige überträgt?
Ein Fall, der im Januar 2026 bis zum Bundesgerichtshof ging, beantwortet genau diese Frage. Ein einzelner Käufer hatte 2021 ein Münchner Haus erworben, es in Eigentumswohnungen umgewandelt und noch vor dem endgültigen grundbuchlichen Abschluss die Wohnungen in eine Familien-GbR eingebracht, die er mit seiner Ehefrau und den beiden erwachsenen Kindern gegründet hatte. Als die GbR wegen des Eigenbedarfs einer der Töchter kündigte, wies das Landgericht München I die Klage ab, und der Bundesgerichtshof bestätigte das am 21. Januar 2026 (Az. VIII ZR 247/24) endgültig: Die Einbringung in die Familiengesellschaft ist selbst eine Veräußerung im Sinne von § 577a Abs. 1 BGB, und die im Gesetz tatsächlich vorhandene Ausnahme für Familienangehörige betrifft nach ihrem Wortlaut nur eine andere, in Absatz 1a geregelte Fallgruppe.
Ist die Zehn-Jahres-Frist deutschlandweit Standard, oder gilt sie nur in Bayern beziehungsweise München?
Die bundesweite Grundregel nach § 577a Abs. 1 BGB liegt bei drei Jahren. Absatz 2 erlaubt den Landesregierungen lediglich, diese Frist per Rechtsverordnung auf bis zu zehn Jahre zu verlängern, und zwar nur in Gemeinden, die sie ausdrücklich als besonders angespannt einstufen. Bayern hat davon seit Januar 2026 für 285 Gemeinden Gebrauch gemacht, mit einem klaren Schwerpunkt auf München und das südlich angrenzende Oberland. Das ist keine automatische, deutschlandweite Regel, andere Bundesländer und auch bayerische Gemeinden außerhalb der Liste haben teils nur die dreijährige Grundfrist.
Löst auch ein Verkauf an eine Firma wie eine GmbH & Co. KG die Sperrfrist aus?
Nicht zwingend, das hat der Bundesgerichtshof am 6. August 2025 in einem eigenen Münchner Fall geklärt (Az. VIII ZR 161/24). Dort hatte eine GmbH & Co. KG 2011 ein Haus gekauft und 2012 umgewandelt, der eigentliche private Käufer erwarb eine Wohnung erst 2016 und wurde im März 2017 im Grundbuch eingetragen. Der BGH stellte klar, dass ein Verkauf an eine Personenhandelsgesellschaft wie eine GmbH & Co. KG die Sperrfrist nach § 577a BGB gar nicht erst auslöst, ausschlaggebend war deshalb allein die Eintragung des privaten Käufers im März 2017: Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs zum 31. März 2023 war damit zu früh, erlaubt wäre sie erst ab Ende März 2027.