Neuer Mietvertrag in Hamburg? Die Mietpreisbremse hat 2025 knapp überlebt, das gilt jetzt tatsächlich

Die amtliche Regel

Hamburgs Wohnungsmarkt ist eng genug, dass viele Neuankömmlinge annehmen, die Zahl im neuen Mietvertrag sei schlicht nicht verhandelbar, nehmen oder lassen. Es gibt aber eine echte gesetzliche Obergrenze für das, was bei einem neuen Mietvertrag verlangt werden darf, und 2025 war tatsächlich ereignisreich für die Frage, ob diese Obergrenze überhaupt überleben würde, das lohnt sich zu verstehen, bevor die genannte Miete einfach als ortsüblich hingenommen wird.

Wer in Hamburg einen neuen Mietvertrag über eine Wohnung unterschreibt, darf laut Gesetz die ortsübliche Vergleichsmiete um maximal 10 Prozent überschreiten. Diese Regel, die Mietpreisbremse, stützt sich auf Bundesebene auf § 556d BGB, Hamburgs eigene Mietpreisbegrenzungsverordnung wendet sie stadtweit an, auf jeden Bezirk, nicht nur auf einzelne besonders angespannte Gebiete.

2025 lohnt sich genau nachzuvollziehen, denn Hamburgs Mietendeckel kam näher ans tatsächliche Auslaufen, als die meisten Mieterinnen und Mieter ahnen, auch wenn es technisch nie so weit kam. Die vorherige Verordnung sollte am 30. Juni 2025 auslaufen. Nachdem CDU-geführte Länder am 20. Dezember 2024 eine längere Verlängerung im Bundesrat blockierten, erlaubte das Bundes-Ermächtigungsgesetz selbst nur eine Deckung bis Ende 2025, genau darauf verlängerte Hamburgs Bürgerschaft, veröffentlicht im Hamburgischen Gesetz- und Verordnungsblatt am 24. Juni 2025. Der Bundestag verabschiedete daraufhin am 26. Juni 2025 ein neues Gesetz, das Schutz bis 2029 ermöglichte, und Hamburgs Senat nutzte dieses Fenster am 25. November 2025, um die jetzt geltende Verordnung zu erlassen, vom 1. Januar 2026 bis zum 31. Dezember 2029. Der Schutz lief durch beide Verordnungen hindurch ununterbrochen. Wer auf einen Blogbeitrag gestoßen ist, der behauptet, Hamburgs Mietendeckel sei „seit April 2025 weg” gewesen, liest dort ein von manchen Kommentatoren vor der Juni-2025-Verlängerung befürchtetes Worst-Case-Szenario, nicht das, was tatsächlich geschah.

Die Vergleichsmiete selbst stammt aus dem Hamburger Mietenspiegel 2025, veröffentlicht am 9. Dezember 2025 mit Stichtag 1. April 2025. Erstmals berechnete die Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen die städtische Zahl als Median statt als arithmetisches Mittel, auf Grundlage von rund 47.450 befragten Haushalten. Dieser Median liegt derzeit bei 9,94 Euro pro Quadratmeter netto kalt, nur 1,12 Prozent mehr als 9,83 Euro in der Ausgabe 2023, ein Anstieg unterhalb der allgemeinen Inflationsrate.

Genau diese Lücke zwischen der gesetzlichen und der Marktzahl macht es wichtig, die eigene Adresse zu prüfen. Eine genannte Miete von etwa 13 Euro pro Quadratmeter kann gegenüber Hamburgs durchschnittlichen Angebotspreisen völlig normal wirken und trotzdem deutlich über dem liegen, was die Mietpreisbremse für diese konkrete Adresse tatsächlich erlaubt, sobald der reale Mietspiegelwert plus 10 Prozent berechnet ist.

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Zwei gesetzliche Ausnahmen nehmen einen Mietvertrag tatsächlich vollständig aus der Mietpreisbremse heraus. Neubauwohnungen, die erstmals nach dem 1. Oktober 2014 genutzt und vermietet wurden, sind ausgenommen, ebenso Wohnungen, die nach einer umfassenden Modernisierung erstmals vermietet werden, definiert als Arbeiten von einem Umfang, der das Ergebnis mit einem Neubau vergleichbar macht. Ein dritter Fall nimmt den Mietvertrag nicht aus, sondern verschiebt die Ausgangsbasis: hat die vorherige Mietpartei bereits mehr als die Vergleichsmiete plus 10 Prozent gezahlt, darf in der Regel wieder bis zu diesem vorherigen Betrag verlangt werden, seit einer Reform 2019 muss dieser vorherige Mietbetrag aber vor Vertragsunterzeichnung schriftlich offengelegt werden, es reicht nicht, nur zu erwähnen, dass eine Ausnahme gilt.

Wer eine Überzahlung vermutet, hat in Hamburg zwei tatsächlich unterschiedliche Werkzeuge, die unterschiedliche Aufgaben erfüllen. Der städtische Mietenmelder, ein amtliches Online-Meldetool, das die Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen am 26. Februar 2025 gestartet hat, erlaubt es, den Mietvertrag und die Wohnungsdetails einzureichen, damit die Bezirksbehörde ermittelt. Eine Überzahlung von mehr als 20 Prozent über der Vergleichsmiete kann eine Ordnungswidrigkeit nach dem Wirtschaftsstrafgesetz sein, über 50 Prozent kann es sich um Mietwucher handeln, eine Straftat nach § 291 StGB. Das kann zu einem Bußgeld gegen den Vermieter führen, bringt aber selbst kein Geld zurück. Dafür braucht es eine schriftliche, begründete qualifizierte Rüge nach § 556g BGB, in Textform verschickt, unter Angabe des Mietspiegelwerts der eigenen Adresse und der daraus resultierenden Überzahlung. Wird sie innerhalb von 30 Monaten nach Einzug verschickt, lässt sich die Überzahlung bis zum allerersten Tag des Mietverhältnisses zurückfordern, später ist immer noch eine Korrektur für die Zukunft möglich, aber nicht mehr rückwirkend.

Was in der Praxis auffällt

In Hamburger Foren und in den eigenen Fällen des Mietervereins zu Hamburg ist das wiederkehrende Thema nicht der Zweifel, dass es die Mietpreisbremse gibt, sondern die Überraschung darüber, wie oft Mietende gar nicht erst nachprüfen, weil sie annehmen, die online kolportierten Marktzahlen, die HafenCitys rund 29 Euro pro Quadratmeter oder Eimsbüttels rund 15 Euro, seien einfach überall das gesetzlich Zulässige. Wer die Mietspiegel-Zahlen tatsächlich für die eigene, konkrete Adresse durchrechnet, mit der wirklichen Wohnlage und dem Baujahr statt eines Stadtteil-Durchschnitts, findet häufig echten Abstand zwischen dem verlangten Betrag und dem, was die Vergleichsmiete plus 10 Prozent tatsächlich erlauben würde.

Auch die Verlängerungssaga von 2025 taucht in lokalen Diskussionen auf, oft mit einem echten Auslaufen verwechselt. Da sowohl die Verlängerung bis Ende 2025 als auch die neue Verordnung 2026-2029 über das übliche Senats- und Bürgerschaftsverfahren liefen statt über eine einzige spektakuläre Ankündigung, erfuhren manche Mietende erst von der fortlaufenden Deckung, als sie nach einem alarmierenden Blogbeitrag selbst nachschauten. Die praktische Lehre, die Mietervereinsberaterinnen und -berater wiederholen, ist einfach: die tatsächlichen Daten der aktuellen Verordnung direkt auf hamburg.de prüfen, statt sich auf die Momentaufnahme eines einzelnen Artikels zu verlassen, da Hamburgs eigene Mietendeckel-Geschichte der letzten zwei Jahre zeigt, wie schnell sich die Rechtslage hier ändern kann.

Schritt für Schritt

1. Prüfen, ob die aktuelle Verordnung das eigene Mietdatum abdeckt. Hamburgs Mietpreisbremse lief ununterbrochen, zuletzt am 25. November 2025 bis zum 31. Dezember 2029 verlängert, ein direkter Blick auf hamburg.de lohnt sich trotzdem, falls der eigene Mietvertrag genau an einer Verlängerungsgrenze liegt.
2. Die Vergleichsmiete der eigenen Adresse nachschlagen, mit dem amtlichen Mietenspiegel-Abfragetool, oder beim Mieterverein zu Hamburg (040 87979-345) nach einem Mietpreisbremse-Check fragen.
3. 10 Prozent auf diesen Wert aufschlagen und mit der genannten oder tatsächlichen Miete vergleichen, dabei prüfen, ob eine echte Neubau- oder Nach-Modernisierungs-Ausnahme für die eigene Wohnung greift.
4. Sieht die Differenz nach mehr als 20 Prozent aus, eine Meldung über den amtlichen Mietenmelder an die Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen erwägen, die ermitteln und den Vermieter gegebenenfalls mit einem Bußgeld belegen kann.
5. Separat eine schriftliche qualifizierte Rüge innerhalb von 30 Monaten nach Einzug an den Vermieter schicken, um die eigene Überzahlung bis zum ersten Tag zurückzufordern, da der Mietenmelder allein kein Geld zurückbringt.

Rechtlicher Hinweis

Dieser Beitrag erklärt die allgemeinen Regeln rund um Hamburgs Mietpreisbremse und den Mietenspiegel 2025, ersetzt aber keine Rechtsberatung, und die Vergleichsmiete sowie die Deckung der eigenen Adresse lassen sich nur über das amtliche Mietenspiegel-Abfragetool, den Mieterverein zu Hamburg oder die Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen tatsächlich bestätigen.