المستأجر السابق يريد مالا مقابل المطبخ: إليكم الحساب الفعلي الذي يحميكم

في ألمانيا، خلافا لكثير من البلدان، لا تأتي الشقة المؤجَّرة تلقائيا مع مطبخ فعلا، لذا من الشائع أن يُطلب منكم دفع Ablöse، أي مبلغ تسوية، للمستأجر المغادر مقابل Einbauküche، أي مطبخه المدمج، عند انتقالكم. وهذا النوع من الاتفاق قانوني فعلا، ويُبنى كعقد شراء حقيقي، ما دام السعر وما تحصلون عليه مقابله في نسبة عادلة، لكنكم لستم ملزمين قانونا بقبوله أبدا، فتسلّم مطبخ المستأجر السابق خياركم بالكامل. والأساس الحقيقي القابل للحساب لسعر عادل هو Zeitwert، أي القيمة الحالية بعد الاستهلاك: فالمطبخ يفقد 24 بالمئة من قيمته في السنة الأولى وحدها، ثم يفقد 4 بالمئة إضافية بشكل خطي كل سنة بعد ذلك. وهناك سقف قانوني حقيقي يستحق أن تعرفوه بدقة: فإذا كان السعر المطلوب يزيد على هذا Zeitwert المحسوب بأكثر من 50 بالمئة، يكون الاتفاق نفسه باطلا قانونا، لذا لا يستطيع البائع أن يضيف أكثر من هامش 50 بالمئة فوق القيمة الفعلية بعد الاستهلاك. وتدخل الحالة في الحساب فعلا أيضا، فالأسطح التالفة أو الأجهزة المعطلة تخفض القيمة الحقيقية، بينما الأجهزة الإضافية أو الأحدث والمزايا المدمجة الخاصة قد ترفعها فعلا.

القاعدة الرسمية

قد يبدو أن يُطلب منكم دفع ثمن مطبخ شخص آخر عند الانتقال طلبا غير مألوف، بل مريبا، إذا كنتم جددا على أعراف الإيجار الألمانية، لكن وراءه إطارا حقيقيا قابلا للحساب يستحق أن تفهموه.

في ألمانيا، خلافا لكثير من البلدان، لا تأتي الشقة المؤجَّرة تلقائيا مع مطبخ فعلا، وهذا يستحق أن يُعرف بوصفه السياق الفعلي للبداية. ولهذا السبب، فمن الممارسة الشائعة فعلا أن يعرض المستأجر المغادر Einbauküche، أي مطبخه المدمج، على المستأجر القادم مقابل Ablöse، أي مبلغ تسوية، بدلا من أن يفككه ويتخلص منه بنفسه.

Zeitwert المطبخ (القيمة بعد الاستهلاك) في لمحة
الإطار الزمني	فقدان القيمة
السنة الأولى	خسارة 24%
كل سنة بعد ذلك	استهلاك خطي إضافي 4%
السقف القانوني	لا يجوز أن يتجاوز السعر المطلوب Zeitwert بأكثر من 50%

هذا النوع من الترتيب قانوني فعلا، ويُبنى كعقد شراء حقيقي، ما دام السعر وما تحصلون عليه فعلا في نسبة عادلة أحدهما إلى الآخر. وهذه ليست صفقة مصافحة غير رسمية دون بنية حقيقية، بل نوع معاملة معترف به، وهذا بالضبط ما يجعل هناك معيار إنصاف حقيقيا قابلا للحساب وراءه بدلا من ترك السعر للتفاوض والتخمين بالكامل.

لستم ملزمين قانونا بقبول هذا أبدا، فتسلّم مطبخ مستأجر سابق خياركم بالكامل. وهذا يستحق أن يُعرف بوضوح منذ البداية، فإذا كنتم تفضلون البدء من جديد بمطبخكم الخاص، فلا التزام قانوني عليكم بدفع Ablöse أو تسلّم التجهيزات المدمجة القائمة لمجرد أنها معروضة.

الأساس الحقيقي القابل للحساب لسعر عادل هو Zeitwert، أي القيمة الحالية للمطبخ بعد الاستهلاك، والصيغة الفعلية تستحق أن تُعرف بدقة. يفقد المطبخ فعلا 24 بالمئة من قيمته في السنة الأولى وحدها، وهو انخفاض أولي حاد، ثم يفقد 4 بالمئة إضافية بشكل خطي كل سنة لاحقة. وهذا يمنحكم رقما فعليا لتحسبوه بدلا من الاعتماد على إحساس غامض بما إذا كان السعر يبدو معقولا.

وهناك سقف قانوني حقيقي يستحق أن تعرفوه بدقة فعلية: فإذا كان السعر المطلوب يزيد على Zeitwert المحسوب هذا بأكثر من 50 بالمئة، يكون الاتفاق نفسه باطلا قانونا. وهذا يعني أن البائع لا يستطيع أن يضيف أكثر من هامش 50 بالمئة فوق القيمة الفعلية بعد الاستهلاك، ما يمنحكم حدا ملموسا وقابلا للإنفاذ تشيرون إليه إذا بدا السعر المعروض مضخما.

وتدخل الحالة في الرقم الحقيقي أيضا، وليس العمر وحده. فالأسطح التالفة أو الأجهزة المعطلة تخفض القيمة الفعلية دون الحساب البسيط القائم على العمر، بينما الأجهزة الإضافية أو الأحدث والمزايا المدمجة الخاصة التي أضافها المستأجر السابق قد ترفعها فعلا، وهذا يستحق أن يُناقش تحديدا بدلا من الاعتماد على صيغة الاستهلاك بمعزل عن غيرها.

مطبخ مجهز حديث بخزائن مدمجة وسطح عمل

ماذا يقول الناس فعلا

يصف القادمون الجدد الذين يتفاوضون على أول Ablöse لهم ارتياحا حقيقيا عند اكتشاف أن حساب Zeitwert الفعلي موجود، ويذكر عدة منهم أنهم شعروا في البداية بأنهم لا يملكون أساسا حقيقيا للاعتراض على سعر معروض قبل أن يعرفوا هذا المعيار المحدد القابل للحساب.

ويصف الناس الذين حسبوا Zeitwert بأنفسهم قبل التفاوض محادثات أكثر إنتاجية وملموسية مع المستأجر المغادر، ويذكر عدة منهم أن الاستشهاد بالسقف القانوني الفعلي البالغ 50 بالمئة تحديدا غيّر مسار مفاوضات بدأت من سعر مطلوب مضخم.

خطوة بخطوة

اكتشفوا عمر المطبخ الفعلي كنقطة انطلاق لحساب Zeitwert.
طبقوا صيغة الاستهلاك، خسارة 24% في السنة الأولى ثم 4% كل سنة بعدها، للحصول على قيمة أساسية حقيقية.
عدّلوا بحسب عوامل الحالة الحقيقية، فالتلف أو الأجهزة المعطلة يخفضها، والإضافات الأحدث أو المزايا الخاصة قد ترفعها.
تأكدوا من أن السعر المطلوب لا يتجاوز Zeitwert هذا بأكثر من 50%، فهذه نقطة مرجعية سقفكم القانوني.
تذكروا أنكم لستم ملزمين بالقبول، فالانسحاب وتأمين مطبخكم الخاص خيار حقيقي دائما.

ملاحظة الامتثال

تشرح هذه الصفحة الإطار العام لمفاوضات Ablöse على Einbauküche في ألمانيا، لكنها ليست نصيحة قانونية، وقد تختلف الظروف المحددة. وفي وضعكم الخاص، استشيروا محاميا في Mietrecht (قانون الإيجار) أو Mieterverein المحلي.

الأسئلة الشائعة والأخطاء الشائعة

يطلب المستأجر السابق سعرا يبدو مرتفعا فعلا لمطبخ عمره بضع سنوات بوضوح. كيف نعترض فعلا بشيء ملموس؟

احسبوا Zeitwert الفعلي بأنفسكم: يفقد المطبخ 24 بالمئة من قيمته في السنة الأولى، ثم يفقد 4 بالمئة إضافية بشكل خطي كل سنة لاحقة. وبمجرد أن يكون لديكم هذا الرقم، يكون لديكم سقف حقيقي قابل للحساب، فلا يجوز قانونا أن يتجاوز السعر المطلوب Zeitwert بأكثر من 50 بالمئة، فتستطيعون الإشارة إلى رقم محدد بدلا من مجرد الشعور بأن السعر يبدو مرتفعا.

نحن لا نريد مطبخ المستأجر السابق أصلا. هل نحن ملزمون قانونا بتسلمه أو الدفع مقابله؟

لا، فعلا لا، فلا يوجد التزام قانوني بقبول مطبخ مستأجر مغادر أو دفع أي Ablöse مقابله. هذا اتفاق شراء طوعي بالكامل، وإذا كنتم تفضلون شراء مطبخكم الخاص من IKEA أو Küchenstudio بدلا من ذلك، فهذا خياركم تماما.

المطبخ المعروض علينا فيه بضعة أجهزة أحدث أضافها المستأجر السابق مؤخرا. هل يغير ذلك الحساب؟

فعلا نعم، وهذا يستحق أن يُؤخذ في الاعتبار بدلا من تجاهله. فالأجهزة الإضافية أو الأحدث والمزايا المدمجة الخاصة قد ترفع القيمة المحسوبة فعلا فوق ما يوحي به الاستهلاك القائم على العمر وحده، لذا يستحق الأمر احتساب هذه الإضافات المحددة حين تتوصلون أنتم والبائع إلى رقم عادل معا.