Hospitaverhuur: правила здачі кімнати у власному житлі в оренду

Офіційне правило

Hospitaverhuur описує конкретну ситуацію: ви вже живете в житлі, чи то як власник, чи як основний орендар, і здаєте вільну кімнату іншій людині, продовжуючи ділити з нею спільні зручності, кухню, ванну кімнату чи туалет. Згідно з офіційними роз’ясненнями Rijksoverheid, для того щоб домовленість кваліфікувалася, мають бути виконані кілька умов: і ви, і ваш орендар маєте бути зареєстровані за однією адресою, обом має бути 18 років чи більше, ви не можете бути зареєстрованими партнерами, і ви обоє ділите вхід та спільні зручності. Якщо ці умови не виконані, ви маєте справу не з hospitaverhuur, а з іншою категорією оренди з зовсім іншими правилами.

Сам письмовий договір має містити конкретику: базову орендну плату, розраховану за допомогою WWSO (системи оцінки житла, розробленої спеціально для несамостійного житла, на відміну від стандартної WWS, яка використовується для окремих квартир), будь-які експлуатаційні витрати, точно яка кімната чи кімнати здаються в оренду, та до яких зручностей орендар має доступ.

9-місячний випробувальний період, частина, яка справді має значення

Це механізм, який юридично відрізняє hospitaverhuur від звичайної оренди, і єдина деталь, яку варто зрозуміти перед тим, як здавати кімнату у власному житлі в оренду. Протягом перших 9 місяців ви як власник чи основний орендар можете припинити договір оренди без жодного пояснення причин, вам просто потрібно дотримуватися 3-місячного строку попередження. Вам не потрібні підстави, не потрібна згода орендаря, і не потрібне схвалення судді, ви просто повідомляєте про припинення, і домовленість завершується.

Ця гнучкість зникає в той момент, коли минає 9 місяців, а ви не припинили оренду. Згідно з роз’ясненнями Rijksoverheid щодо захисту орендаря, коли випробувальний період закінчується, орендар автоматично отримує повний, звичайний захист орендаря, той самий статус, що й у будь-якій іншій безстроковій нідерландській оренді. З цього моменту припинення угоди вимагає юридично визнаної підстави для розірвання, і якщо орендар це оскаржує, суд має схвалити припинення, перш ніж воно стане дійсним. Немає поступового переходу і немає окремого попередження, позначка 9 місяців це жорстка юридична межа.

Фото: Get Lost Mike, джерело Pexels

Зміна закону наближається, але її ще немає

Згідно з офіційною новиною Rijksoverheid від липня 2026 року, уряд надіслав до Tweede Kamer законопроєкт, спрямований на те, щоб зробити hospitaverhuur привабливішим для власників житла, з орієнтовною датою набуття чинності 1 січня 2027 року. Основна проблема, яку намагається вирішити законопроєкт, це саме описаний вище 9-місячний обрив: багато власників наразі припиняють цілком робочі домовленості прямо перед 9-м місяцем просто тому, що не хочуть брати на себе повний безстроковий захист, тоді як потенційні орендарі часто й так шукають щось коротше. Запропоноване рішення додає справді новий варіант, все ще побудований навколо того самого 9-місячного випробувального періоду, тимчасовий договір hospitaverhuur строком до 5 років, тож власники отримують середній варіант між “безстроковим” і “нічим”. За заявленою урядом оцінкою, приблизно третина нідерландських домогосподарств має кімнату, яку вони могли б здати в оренду за таким типом домовленості, і розкриття навіть частини цього могло б додати до близько 100 000 додаткових кімнат для оренди по всій країні, разом зі спрощеними правилами припинення для власників, які продають свою нерухомість, і прив’язаним до доходу захистом від різких підвищень орендної плати для тих, хто дійсно здає кімнату в оренду.

Станом на 2026 рік це залишається законопроєктом у процесі розробки, а не чинним законом. Він все ще потребує схвалення парламенту, і дата 1 січня 2027 року це орієнтир, а не гарантія. Поки він дійсно не набуде чинності, будь-яку угоду hospitaverhuur, яку ви підпишете сьогодні, регулює описане вище стандартне правило 9 місяців.

Що люди насправді розуміють неправильно

Найпоширеніше непорозуміння, яке повторюється в нідерландських джерелах юридичних консультацій, це ставлення до позначки 9 місяців як до м’якого, а не жорсткого строку. Власники іноді припускають, що можуть припинити домовленість “у будь-який момент, коли щось не працює”, переносячи це припущення за межі 9-го місяця, не усвідомлюючи, що юридичний ґрунт під ними змінився. До того часу, коли вони намагаються діяти відповідно до цього, вони виявляють, що тепер потребують реальної юридичної підстави і, можливо, залучення суду, а не просто строку попередження. Враховуючи, наскільки регулярно змінюються особисті обставини, орендар, з яким стає складніше жити разом, власник, який хоче повернути кімнату, найбезпечніша звичка це ставитися до 9-го місяця як до календарного строку, який варто активно відстежувати з першого дня, а не як до чогось, що вирішиться пізніше.

Друге повторюване непорозуміння це змішування hospitaverhuur зі звичайною суборендою чи рівноправним співорендарством. Зокрема, вимога реєстрації спантеличує людей: якщо ваш потенційний орендар не хоче реєструватися за вашою адресою, або якщо саме ви не є тим, хто там зареєстрований як власник чи основний орендар, ви можете взагалі не підпадати під рамки hospitaverhuur, що змінює, які правила застосовуються до всієї домовленості.

Крок за кроком

1. Спершу підтвердьте прийнятність: обом 18+, обидва зареєстровані за однією адресою, не зареєстровані партнери, спільні зручності.
2. Розрахуйте максимальну законну орендну плату, використовуючи систему балів WWSO для несамостійного житла, а не стандартний калькулятор WWS, розроблений для окремих квартир.
3. Оформіть угоду письмово, зазначивши орендну плату, експлуатаційні витрати, яка кімната здається в оренду, та які зручності є спільними.
4. Позначте дату 9 місяців у момент початку угоди, і встановіть нагадування заздалегідь, оскільки припинення оренди за правилом випробування без причини вимагає 3-місячного попередження, а це означає, що фактично вам потрібно прийняти рішення до 6-го місяця, якщо ви хочете зберегти можливість чистого виходу.
5. Якщо ви все ще перебуваєте в домовленості після 9 місяців, розумійте, що припинення тепер вимагає юридичної підстави і, у разі оскарження, схвалення суду, плануйте відповідно, замість того щоб припускати, що можна просто повідомити про припинення.

Примітка про відповідність

Ця сторінка узагальнює загальну систему hospitaverhuur на основі офіційних роз’яснень Rijksoverheid станом на 2026 рік, включно із законопроєктом, який на момент написання ще не став законом. Це не юридична консультація. Оскільки відповідний законопроєкт активно проходить через парламент, підтвердьте актуальний юридичний статус безпосередньо в Rijksoverheid або у кваліфікованого консультанта з житлового права перед укладенням будь-якої угоди, особливо якщо ви плануєте рішення з огляду на запропоновану зміну від 1 січня 2027 року.