Купівля частки в WEG з дітьми: що спільнота власників може й не може регулювати щодо дитячого шуму
Якщо ви купуєте квартиру в Мюнхені як частину Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), спільнота власників може ухвалити Hausordnung простою більшістю голосів на Eigentümerversammlung, згідно зі статтею 19 абз. 2 № 1 WEG, але вона наштовхується на точно ту саму юридичну стіну, що застосовується в орендному житлі: вона не може заборонити чи конкретно обмежити звичайний дитячий шум. Знакове рішення Bundesgerichtshof 2017 року (справа VIII ZR 226/16), що підтверджує, що шум від відповідної до віку поведінки дітей - фундаментально те, з чим інші мешканці мусять миритися, застосовується й тут, це не захист лише для орендного житла. Що Hausordnung WEG дійсно може встановити - це загальні, рівномірно застосовані години тиші, зазвичай з 22:00 до 7:00 для нічного відпочинку, з опційним обідннім періодом тиші, правила, що також впливають на те, коли діти можуть шуміти, не виокремлюючи дітей як категорію. Якщо інший власник у вашому WEG справді вважає, що сталося порушення правила, керуючий нерухомістю (Verwalter) - перша точка контакту, від якого очікують дії як частини ordnungsmäßige Verwaltung, належного управління, і реалістичний шлях ескалації проходить через розмову, потім письмове попередження, потім формальний Abmahnung, перш ніж щось досягне суду.
Офіційне правило
Родини, що зважують купівлю житла в мюнхенському WEG, іноді турбуються, що володіння замість оренди означає стикання зі строгішим, придатнішим до виконання набором правил шуму від колег-власників. Фактична юридична картина заспокійливіша за це.
Hausordnung WEG - реальний, обов’язковий документ, ухвалений через власний процес управління спільноти. Пояснення ImmoAdmin Daul і довідковий гід weg-wissen.de обидва підтверджують, що встановлення Hausordnung підпадає під ordnungsmäßige Verwaltung, належне управління, прямо призначене повноваженню ухвалення рішень Eigentümerversammlung згідно зі статтею 19 абз. 2 № 1 WEG, і ухвалюється чи змінюється простою більшістю голосів на тій асамблеї.
Але це повноваження наштовхується на точно ту саму юридичну межу, що застосовується в орендному житлі. Специфічні для WEG рекомендації щодо шуму lpe-immobilien.com прямі: повна заборона Kinderlärm неприпустима, оскільки знакове рішення Bundesgerichtshof від 22 серпня 2017 року (справа VIII ZR 226/16) уже встановило, що шумові викиди від відповідної до віку дитячої поведінки фундаментально те, з чим варто миритися, принцип, що застосовується незалежно від того, чи будівля перебуває в оренді чи у власності мешканців. Kinderlärm несе цей конкретний юридичний захист і зазвичай має бути прийнятим, навіть коли суб’єктивно сприймається як турбуючий.
| Тип правила | Дійсне? |
|---|---|
| Загальні години тиші, що застосовуються однаково до всіх (зазвичай 22:00-7:00, опційний обідній відпочинок) | Так, це стандартне, допустиме положення Hausordnung |
| Правило, що конкретно забороняє чи обмежує дитячий шум як власну категорію | Ні, це прямо суперечить основному принципу рішення BGH 2017 року |
| Правила, що регулюють загальне використання спільних просторів (зберігання велосипедів, використання під'їзду, спільні зони) | Так, за умови, що це не сягає в Sondereigentum чи unentziehbare Rechte |
Що Hausordnung дійсно може регулювати - це загальне використання спільних просторів і рівномірно застосовані години тиші, рекомендації ImmoAdmin Daul зазначають, що воно не може сягати в Sondereigentum, права власності на окрему одиницю, чи unentziehbare Rechte, невідчужувані права, і допустимі положення конкретно включають стандартні години тиші на кшталт вікна нічного відпочинку 22:00-7:00, з опційним обідннім періодом відпочинку, правила, що впливають на те, коли всім, включно з дітьми, потрібно бути тихішими, не роблячи дітей конкретною ціллю строгішого стандарту.
Якщо виникає справжній спір, керуючий нерухомістю - призначений перший відповідач, не пряме подання до суду. Професійний довідник юридичної практики Haufe і weg-wissen.de обидва описують реалістичний шлях ескалації: від Verwalter очікують дій для підтримки належного управління, коли стверджується порушення, зазвичай слідуючи поетапній послідовності, спершу розмова, потім письмове попередження, потім формальний Abmahnung, задовго до того, як спір досягне суду.
Що кажуть реальні люди
Фахівці з управління нерухомістю, що обробляють спори WEG, описують скарги на дитячий шум як повторювану, але зазвичай вирішувану точку тертя, саме тому, що юридична базова норма вже добре встановлена й послідовна, звичайний дитячий шум захищений, фактичні спори зазвичай зосереджуються на справді надмірних чи невідповідних до віку ситуаціях, а не на повсякденній грі й біганині. Консультанти послідовно зазначають, що WEG, що намагається вписати обмеження шуму, специфічне для дітей, у свій Hausordnung, стоїть на справді слабкому юридичному ґрунті, якщо його колись оскаржать, і рекомендують проти ухвалення таких положень, навіть якщо голосна меншість власників наполягає на них.
Родини, що розглядають купівлю в WEG конкретно на довгостроковий термін, описують справжнє заспокоєння, дізнавшись, що той самий юридичний захист, який вони мали б як орендарі, переноситься на власність, механізм вирішення спорів змінюється, проходячи через Verwalter і асамблею власників, а не орендодавця, але базова толерантність до нормального дитячого шуму не слабшає лише тому, що будівля перебуває у власності мешканців.
Крок за кроком
- Перед купівлею частки в WEG попросіть побачити поточний Hausordnung і перевірте, чи встановлює він загальні, рівномірно застосовані години тиші, а не щось, що конкретно виокремлює дітей.
- Знайте, що положення Hausordnung, що конкретно обмежує дитячий шум, стоїть на слабкій юридичній основі, якщо ви зустрінете таке, варто підняти це на наступній Eigentümerversammlung, а не припускати, що це автоматично придатне до виконання.
- Якщо шум вашої власної родини поставлено під сумнів, зрозумійте, що захист рішення BGH 2017 року для звичайної, відповідної до віку поведінки застосовується до вас як власника так само, як застосовувався б до орендаря.
- Якщо ви вважаєте, що шум іншого власника справді переходить від звичайного до надмірного, почніть з Verwalter, не прямого юридичного подання, як очікуваної першої точки контакту згідно з обов’язками належного управління.
- Очікуйте поетапний процес вирішення: спершу розмова, потім письмове попередження, потім формальний Abmahnung, перш ніж щось реалістично досягне суду.
Примітка про відповідність
Ця сторінка пояснює загальну юридичну структуру навколо правил Hausordnung WEG і дитячого шуму згідно з німецьким законом про право власності на кондомініум (WEG), але це не юридична консультація, і конкретні ситуації можуть залежати від правил і обставин вашого індивідуального WEG. Щодо вашої конкретної ситуації проконсультуйтеся з юристом, що спеціалізується на Wohnungseigentumsrecht (право власності на кондомініум), чи зверніться до вашого Verwalter.
Часті запитання та типові помилки
Чи може наш WEG ухвалити правило, що конкретно забороняє дітям грати в спільному під'їзді чи дворі в певні години?
WEG зазвичай може встановити загальні години тиші, що застосовуються рівномірно до всіх, але наштовхується на реальну юридичну проблему, якщо правило написане чи застосовується конкретно, щоб цілитися на дитячий шум як власну категорію, а не як загальне, рівномірно застосоване правило годин тиші. Основний принцип рішення BGH 2017 року, що звичайний дитячий шум фундаментально те, з чим варто миритися, не перестає бути релевантним лише тому, що будівля перебуває у власності мешканців, а не в оренді.
У чому фактична різниця між загальним правилом годин тиші й таким, що неправомірно виокремлює дітей?
Загальне правило, скажімо, жодної гучної активності будь-де в спільних просторах між 22:00 і 7:00, застосовується до всіх однаково незалежно від віку чи причини, і це той тип правила, яке Hausordnung WEG може дійсно ухвалити. Правило, що конкретно називає дитячу гру чи встановлює нижчий поріг шуму лише для звуку, генерованого дітьми, прямо суперечить юридичному принципу, що звичайний дитячий шум отримує особливу толерантність, не особливе обмеження.
Якщо інший власник у нашому WEG справді турбує будівлю надмірним шумом від своїх дітей, чи маємо ми якийсь реальний засіб?
Так, але планка справді про те, чи шум виходить за межі звичайної, відповідної до віку поведінки, не просто чи він помітний чи іноді дратівливий. Якщо він справді перетинає ту межу, керуючий нерухомістю (Verwalter) має бути першою точкою контакту як частина його обов'язків ordnungsmäßige Verwaltung, з поетапним підходом, розмова, потім письмове попередження, потім формальний Abmahnung, як реалістичний шлях перш ніж щось досягне суду.
Чи змінює купівля замість оренди фактичні права нашої родини щодо шуму взагалі?
Базовий юридичний захист звичайного дитячого шуму, укорінений в обґрунтуванні рішення BGH 2017 року, функціонально не змінюється між орендою й власністю. Що дійсно змінюється - це механізм навколо цього, Hausordnung WEG походить від голосування більшості колег-власників, а не власних умов орендодавця, а виконання проходить через Verwalter і власну структуру управління WEG, а не стосунки орендодавець-орендар.