Çocuk Gürültüsü Yüzünden Kira Sözleşmesi Gerçekten Feshedilir mi? Gerçek Eşik
Normal, yaşına uygun çocuk gürültüsü, tek başına, neredeyse hiçbir zaman geçerli bir kira feshi gerekçesi oluşturmuyor. Mahkemeler, Landgericht Bad Kreuznach'ın (Az. 1 S 21/01) bunu kaçınılmaz bir yaşam belirtisi olarak nitelendirmesi dahil, ev sahiplerinin bunu gerekçe göstererek fesih girişimlerini tekrar tekrar reddetti. Ama gerçek istisnalar var, ve her kararda ortak olan tek faktöre bağlı: gürültünün varlığına değil, ebeveynlerin gürültüyü sınırlar içinde tutmak için gerçek, makul bir çaba gösterip göstermediğine. § 543 Abs. 3 BGB uyarınca, bir olağanüstü (fristlose) fesih genelde önce belgelenmiş resmi bir uyarı (Abmahnung), ardından buna yakın zamanda tekrarlanan bir ihlal, ve rahatsızlığın gerçekten olağan yerleşim toleransını aştığına dair kanıt gerektiriyor. Mahkemelerin feshi onayladığı durumlarda, örneğin Landgericht Berlin (Az. 65 S 104/21), örüntü tekrarlanan uyarılara rağmen saat 22.00'den çok sonra devam eden çığlık, kavga ve kapı çarpmasıydı, her yerde korunan gündüz koşuşturması/oyunu türünden değil.
Resmi Kural
Akılda tutulması gereken başlangıç noktası, Alman mahkemelerinin, bir dairede çocuk büyütmenin olağan gürültüsü yüzünden ailelerin evlerini kaybetmesini tekrar tekrar önlediği. Ama “neredeyse hiçbir zaman” ile “asla” aynı şey değil, gerçek sınırın tam olarak nerede durduğunu anlamak iki uçtan daha önemli.
Olağan çocuk gürültüsüne dayanan fesih girişimleri düzenli olarak başarısız oluyor. Landgericht Bad Kreuznach (Az. 1 S 21/01), bir ev sahibinin çocukların tipik tepinme, zıplama ve kapı çarpma seslerine dayanarak kira sözleşmesini feshetme girişimini reddetti, bunu çocukluğa özgü kaçınılmaz bir yaşam belirtisi olarak nitelendirdi. Bu tek bir istisnai sonuç değil, bir dairenin olağan yerleşim kullanımının, orada çocuklu ailelerin yaşadığı gerçeğini de kapsadığına dair daha geniş bir hukuki ilkeyi yansıtıyor.
Gerçek sınırın var olduğu yer, olağanüstü (fristlose) feshin usulünü belirleyen § 543 Abs. 3 BGB’den geçiyor. Kural olarak, fesih ancak belgelenmiş bir Abmahnım, yani kiracıya sorunu ele almak için gerçek bir fırsat veren resmi bir uyarı, ardından hem uyarıya hem de feshin kendisine zaman olarak yakından bağlı tekrarlanan bir ihlalden sonra geçerli oluyor. Bu sırayı atlarsanız, altta yatan gürültü anlaşmazlığı ne olursa olsun, fesih itiraza açık hale geliyor.
| Mahkeme ve dava | Ne oldu | Sonuç |
|---|---|---|
| LG Bad Kreuznach, Az. 1 S 21/01 | Ev sahibi tipik tepinme, zıplama, kapı çarpması yüzünden fesih girişiminde bulundu | Fesih reddedildi, kaçınılmaz bir yaşam belirtisi sayıldı |
| LG Wuppertal, Az. 16 S 25/08 | 5 yaşındaki çocuk ortak avluda ara sıra oynuyordu | Kira sözleşmesi ihlali bulunmadı |
| AG München, Az. 281 C 17481/16 | Saat 20.00'den sonra çığlık, koridorda bisiklet ve ip atlama, şikayetlere kayıtsız yanıt | Men kararı verildi (tahliye değil), aile sessizlik saatlerinde belirli davranışı durdurmaya mecbur edildi |
| LG Hannover, Az. 19 S 88/14 | Çocuk gürültüsü uzun bir süre kısmen geceleri gerçekleşti | Fesih onaylandı, ama bazı hukuk yorumcuları bunu istisnai bir karar olarak görüyor |
| LG Berlin, Az. 65 S 104/21 | Uyarılara rağmen saat 22.00'den sonra süregelen çığlık, kavga, kapı çarpması | Fesih onaylandı |
Münih’in kendi Amtsgericht’i, bir tahliye yerine bir men kararıyla da olsa, tam olarak bu sınırı pratikte çizmiş durumda. Doğu Münih’teki bir apartman bloğundaki bir aileyi ilgilendiren bir davada (Az. 281 C 17481/16), konut kooperatifi yüksek sesli konuşmaları, saat 20.00’den sonraki çığlıkları, iç mekanda ip atlamayı ve çocukların koridorda scooter sürmesini, şikayetlerden sonra da devam ettiğini belgeledi, bir komşu sonunda taşındı. Babanın bir şikayete verdiği “Ne istersem onu yaparım” yanıtı, mahkemenin aile aleyhine değerlendirdiği kaydın bir parçası oldu. Mahkeme kira sözleşmesini feshetmedi, ama sessizlik saatlerinde belirli gürültülü davranışı yasakladı, “hiçbir şey olmaz” ile “tahliye” arasında var olduğunu bilmeye değer orta yol bir çözüm.
Başarısız fesih girişimlerini nadir başarılı olanlardan ayıran şey çocukların yaşı ya da belirli bir desibel seviyesi değil, ebeveynlerin korunan sessizlik saatlerinde gürültüyü sınırlar içinde tutmak için gerçek, makul bir çaba gösterip göstermediği. Başarılı fesihleri anlatan mahkemeler özellikle uyarılara rağmen devam eden belgelenmiş bir örüntüye, buna eşlik eden görünür bir ele almama isteksizliğine işaret ediyor, ara sıra gürültülü bir akşama ya da küçük çocukların kaçınılmaz seslerine değil.
Gerçek Hayattan
123recht.de forumundaki gerçek bir konu, bunun kiracı tarafından ne kadar şaşırtıcı hissettirebileceğini gösteriyor: bir ebeveyn, Mart ayında 4,5 yaşındaki çocuğunun gürültüsü hakkında bir uyarı aldığını, sonra aylar sonra arada ikinci bir uyarı olmadan bir tahliye bildirimi geldiğini, iletişime geçtiği komşuların ise hiç şikayet dosyalamadığını inkar ettiğini anlattı. Deneyimli bir forum katılımcısının tavsiyesi doğrudandı: olağan çocuk gürültüsüne bir ev sahibi tarafından katlanılması gerekir, ve gereken uyarı-sonra-tekrar-ihlal sırasını atlamak feshi büyük olasılıkla geçersiz kılar, bunu kesin kabul etmek yerine hızlı bir yazılı itiraza değer.
Bu konuyu ele alan hukuki anlatım içerikleri, çocuk gürültüsü yüzünden olağanüstü bir feshin gerçekten mümkün olup olmadığını doğrudan soran SAT.1’in Frühstücksfernsehen programındaki bir bölüm dahil, olağan durum için tutarlı şekilde aynı güvenceye varıyor, aynı uyarıyla birlikte: belgelenmiş bir uyarıdan sonra sessizlik saatlerine gerçek, süregelen bir kayıtsızlık tamamen farklı bir durum, ve gerçekten ciddiye alınması gereken örüntü bu.
Adım Adım
- Çocuklarınızın gürültüsü hakkında bir Abmahnung alırsanız, görmezden gelmek yerine yanıt verin, endişeyi ve attığınız adımları kabul eden kısa bir yazılı yanıt bile gerçek bir çaba gösterdiğinizi kanıtlamaya yardımcı olur.
- Yatma saatleri ve atılan somut adımlara dair kendi gayri resmi kaydınızı tutun, mahkemelerin aradığı “ebeveyn gözetim eksikliği” örüntüsünü olağan çocuk gürültüsünden ayıran tam olarak bu tür kanıt.
- Belgelenmiş bir önceki uyarı ve buna yakından bağlı tekrar bir ihlal olmadan bir fesih bildirimi gelirse, hemen yazılı olarak itiraz edin, § 543 Abs. 3 BGB uyarınca usul şartı, aceleyle çıkarılan fesihleri genelde geçersiz kılan tam olarak bu.
- Dışarıda ya da avluda oynamanın, mahkemelerin özellikle işaret ettiği iç mekan davranışlarıyla aynı riski taşıdığını varsaymayın, sürekli mobilyadan atlama ya da koridorda bisiklet sürme gibi, içtihat bunlara oldukça farklı davranıyor.
- Gerçek, tekrarlanan bir örüntüyü her şikayeti görmezden gelmek yerine ciddiye alın, feshin onaylandığı nadir davaların hepsinde, gerçekten görmezden gelinen uyarılar vardı.
Uyumluluk Notu
Bu sayfa, Alman kira hukuku altında kira feshi ve çocuk gürültüsüne dair genel yasal çerçeveyi anlatır, ama resmi bir hukuki tavsiye değildir, somut sonuçlar bir davanın belgelenmiş gerçeklerine büyük ölçüde bağlıdır. Kendi durumunuz için, özellikle resmi bir Abmahnung ya da fesih bildirimi aldıysanız, hemen bir Mietrecht avukatına ya da yerel Mieterverein’a danışın.
Sık Sorulan Sorular / Tuzaklar
Çocuklarımın gürültüsü hakkında resmi bir uyarı (Abmahnung) alırsam, bu feshin geldiği anlamına mı gelir?
Otomatik olarak değil, ama görmezden gelinecek bir şey de değil. Bir Abmahnung, § 543 Abs. 3 BGB uyarınca geçerli bir olağanüstü fesihten önce genelde gereken ilk adım, tam olarak daha ciddi bir şey gelmeden önce sorunu ele almak için size gerçek bir fırsat vermek amacıyla var. 123recht.de forumunda tartışılan gerçek bir vakada, ilk uyarıdan sonra ikinci bir takip uyarısı olmadan tahliye bildirimi alan bir ebeveyn vardı, ve verilen tavsiye, gereken sırayı atlamanın feshi büyük olasılıkla geçersiz kıldığı, bunu kesin kabul etmek yerine yazılı olarak hemen itiraz etmeye değer olduğuydu.
Feshin başarısız olduğu davalarla onaylandığı dava arasındaki gerçek fark ne?
Bu, çocukların yaşı ya da mutlak anlamda ne kadar yüksek sesli olduğuyla ilgili değil, gürültünün çocukların normal oyunundan kaynaklanan ve korunan olağan türden mi, yoksa özellikle korunan sessizlik saatlerinde uyarılara rağmen devam eden, belgelenmiş, tekrarlanan bir örüntü mü olduğuyla ilgili. Feshin onaylandığı Landgericht Berlin davasında (Az. 65 S 104/21), örüntü tekrarlanan uyarılardan sonra bile devam eden, saat 22.00'den çok sonrasına uzanan süregelen çığlık, kavga ve kapı çarpmasıydı, mahkemeler bu kombinasyonu kaçınılmaz çocukluk gürültüsü değil bir ebeveyn gözetim eksikliği olarak okudu.
Çocuklarımın ortak avluda dışarıda oynamasına izin vermek kira sözleşmemi riske atar mı?
İçtihat özellikle tersini gösteriyor. Bir Landgericht Wuppertal davasında (Az. 16 S 25/08), ortak bir avluda ara sıra oynayan 5 yaşındaki bir çocuğu olan kiracının kira sözleşmesini hiç ihlal etmediği tespit edildi, mahkemeler dışarıda oynamaya, diğer kararların özellikle işaret ettiği mobilyadan atlama ya da koridorda bisiklet sürme gibi sürekli iç mekan faaliyetlerine göre genelde daha fazla hoşgörü gösterdi.
Bu kararlardan bazılarının ne kadar katı olduğuna dair hukuki bir tartışma var mı?
Evet, gerçekten, ve kanunun sınırlarda mükemmel şekilde netleşmediğini bilmekte fayda var. Bir Landgericht Hannover kararı (Az. 19 S 88/14), uzun bir süre kısmen geceleri gerçekleşen çocuk gürültüsü yüzünden bir feshi onayladı, ve bazı hukuk yorumcuları tarafından, karşılaştırılabilir çoğu davadan daha fazla kiracı aleyhine eğildiği için tartışmalı bir karar olarak nitelendirildi. En güvenli pratik çıkarım her kararı ezberlemek değil, çocuklarınızın gürültüsü hakkındaki her resmi uyarıyı görmezden gelmek yerine aktif olarak yanıtlamaya değer bir şey olarak görmek.
Ev sahibim çocuk gürültüsü yüzünden gerçekten fesih girişiminde bulunursa, önce gerçekte ne yapmalıyım?
Feshe yazılı olarak ve hızlıca itiraz edin, ve kendi belgelerinizi toplayın: tam yatma saatleri, sessizlik saatlerinde gürültüyü yönetmek için gerçek çaba gösterdiğinize dair her kanıt, ve iddia edilen yeni ihlalle yeterince yakın zamanlı bağlantısı olan uygun bir önceki uyarı gerçekten alıp almadığınız. Altta yatan gürültü olağan olduğunda bu tür fesihlerin ne kadar sık reddedildiği düşünüldüğünde, bu feshi kesin kabul etmek yerine bir Mieterverein'a ya da bir Mietrecht avukatına götürmeye gerçekten değer bir vaka.