Frankfurt'ta Kiralık-Mülke Dönüşüm Koruması: İkisi de Şu An Beklediğinizden Zayıf İki Kural

İki Ayrı Kural, Bir Değil

Almanya’daki “kiralık-mülke dönüşüm koruması”nın çoğu açıklaması, sanki tek bir şeymiş gibi bahsediyor. Frankfurt’ta şu anda bu gerçekten böyle değil, ve ikisini birbirine karıştırmak insanları kendi durumları hakkında yanlış bir sonuca götürüyor. İki bağımsız mekanizma var, iki farklı hukuki temelle, iki farklı güncel durumla, ve ikisi de şu anda Berlin’inki gibi işlemiyor.

Birincisi, kiralık bir binayı ayrı ayrı satılabilir mülk birimlerine dönüştürmek için gereken bir izin şartı. İkincisi, spesifik bir birim gerçekten yeni bir sahibe satıldıktan sonra oturan kiracı için uzatılmış bir tahliye koruması. Adresinize ve binanızın satış geçmişine bağlı olarak, birinden, ikisinden ya da hiçbirinden etkilenebilirsiniz.

Kural Bir: Dönüşüm İzni, Artık Bölgeye Özel

Hessen, 2022’de, Umwandlungsgenehmigungs- und Gebietsbestimmungsverordnung altında, sıkışık konut piyasası olarak belirlenen bölgelerde 7 ya da daha fazla kiralık daireli binaların mülk dairelerine dönüştürülmeden önce resmi bir izin gerektirdiği şehir geneli bir şart getirdi. Bu şehir geneli şart kendi takvimine göre 31 Aralık 2025’te sona erdi, ve Hessen yenilemedi. Bu süre dolması, aşağıda anlatılan mahkeme davasından ayrı, kendi şartlarına göre bitti, dava yüzünden değil.

1 Ocak 2026’dan itibaren, Frankfurt’ta bir dönüşüm izni sadece şehrin belirlenmiş Milieuschutzgebiete’i (sosyal koruma bölgeleri) içinde, tamamen farklı bir yasa altında gerekiyor: federal Baugesetzbuch’un (BauGB) 172. maddesi, süresi dolmuş Hessen eyalet yönetmeliği değil. Frankfurt şu anda 14 böyle bölgeye sahip, E2Ä, E4, E5, E7, E9, E43, E44, E47, E50, E51, E52, E53, E55 ve E56 kodlarıyla tanımlanan, Bockenheim, Nordend, Sachsenhausen-Nord, Bornheim, Ostend ve benzeri mahallelerin parçalarını kapsayan. Kendi adresinizi şehrin planAS.frankfurt.de planlama aracı üzerinden bu bölgelere karşı kontrol edebilirsiniz.

Korunan bir bölge içinde bile, bir izin otomatik değil. Yapı denetim dairesine göre, onay sadece dar, belirli istisnalarda veriliyor: mirasçılar arasında bir miras paylaşımı, bir aile üyesinin bir birimi kendi oturumu için devralması, ya da mülk sahibinin, tapuya kaydedilmiş yazılı olarak, dönüştürülmüş birimleri sadece mevcut oturan kiracılarına 7 yıl boyunca satacağını taahhüt etmesi. Açık piyasayı hedefleyen basit bir dönüşüm, korunan bir bölge içinde genelde bu çıtayı geçmeyecektir.

Kural İki: Uzatılmış Tahliye Koruması, Mietpreisbremse ile Aynı Hukuki Belirsizlik

SettledIn’in Frankfurt’un Mietpreisbremse’sine dair sayfasını okuduysanız, bir sonraki kısım tanıdık gelecek. Yukarıdaki izin sorusundan ayrı olarak, Alman federal yasası (577a madde BGB), oturan bir kiracıya, biriminin dönüştürülüp bireysel bir alıcıya satılmasından sonra belirli bir süre boyunca kendi oturum tahliyesinden koruma sağlıyor, ülke genelinde standart 3 yıl. Eyaletler, sıkışık piyasa bölgelerinde bu süreyi yasal bir üst sınıra kadar uzatabilir, ve Hessen’in Mieterschutzverordnung’u Frankfurt ve diğer 48 belirlenmiş belediye için bunu 8 yıl olarak belirledi.

Bu, 10 Haziran 2026’da Frankfurt Sulh Hukuk Mahkemesi’nin geçersiz ilan ettiği Kasım 2025 yenilemesiyle aynı yönetmelik, bu uzatılmış korumayı da doğrudan ele alan bir davada. Karara dair haberler (dava Az. 33029 C 130/25), 8 yıllık sürenin sonuç olarak federal 3 yıllık standarda döndüğünü açıkça belirtiyor. Mahkemenin gerekçesi Mietpreisbremse davasıyla aynıydı: Hessen’in Kasım 2025 yenilemesi için gerekçesi, güncel rakamlar yerine eski verilere dayanıyordu.

Karar hukuken kesinleşmedi, ve temyiz edilmesi bekleniyor. Ama şu anda, Aralık 2025’ten itibaren satılan bir birim için, yeni bir sahibin saygı göstermesi gereken tahliye koruması penceresi 8 değil 3 yıl olarak değerlendiriliyor.

Fotoğraf: wal_172619, Pixabay

Adım Adım

1. Binanızın adresini planAS.frankfurt.de’de arayın, Frankfurt’un 14 Milieuschutzgebiete’inden birinin içine düşüp düşmediğini görmek için.
2. Bir dönüşüm bildirimi aldıysanız, ev sahibinin dar istisnalardan birini (miras, aile oturumu, 7 yıllık kiracıya satış taahhüdü) iddia edip etmediğini sorun, çünkü korunan bir bölge içinde basit bir piyasa dönüşümü aksi halde onaylanmamalı.
3. Biriminiz zaten bireysel bir alıcıya satıldıysa, tam satış tarihini not edin, bu 8 yıllık mı yoksa 3 yıllık tahliye koruması penceresinin mi geçerli olduğunu belirleyen şey.
4. Berlin’in kurallarının burada geçerli olduğunu varsaymayın. Frankfurt’un durumu yapısal olarak farklı ve şu anda her iki cephede de daha zayıf.
5. Mieterschutzverein Frankfurt am Main e.V. ile iletişime geçin (069 5601057-0, info@msv-frankfurt.de), herhangi bir korumaya dayanarak karar vermeden önce spesifik adresiniz ve tarihlerinizle.
6. Bekleyen temyizi takip edin. Haziran 2026 kararı kesinleşmedi, ve Hessen hükümeti düzeltilmiş bir yönetmelik üzerinde çalıştığını söyledi, bu yüzden bu sayfanın güncel durum açıklaması değişebilir.

Uyumluluk Notu

Bu sayfa Frankfurt’ta kiralık-mülke dönüşüm korumasını etkileyen genel kuralları ve şu anda çözülmemiş bir hukuki anlaşmazlığı anlatır, ancak hukuki tavsiye değildir, ve burada anlatılan mahkeme kararı yazım anında kesinleşmemişti. Kendi binanız ve durumunuz için, karar vermeden önce güncel durumu Mieterschutzverein Frankfurt’tan ya da Mietrecht konusunda uzman bir avukattan teyit edin.